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Le syndicat, simple occupant, n’a pas qualité pour se prévaloir d’une servitude de passage

Cass. civ. 3ème, 14 novembre 2019, n°18-21.136

Le syndicat des copropriétaires, simple occupant d’une parcelle, n’a pas qualité pour se prévaloir d’une servitude de passage dont cette parcelle bénéficie.



Un syndicat des copropriétaires est propriétaire d’une parcelle et bénéficiaire d’une convention d’occupation, consentie par la mairie, sur la parcelle voisine. Ces deux parcelles sont issues d’une propriété plus vaste qui bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage. Le fonds servant est lui-même loué par bail à construction, le preneur y édifiant un immeuble.

Soutenant que cette construction faisait obstacle à l’exercice de la servitude, le syndicat des copropriétaires a assigné le propriétaire et le locataire du fonds servant en suspension des travaux et remise en état des lieux.

Les demandes du syndicat des copropriétaires ont été déclarées irrecevables par les juges du fond, qui ont retenu que le passage convenu à l’acte constitutif de servitude concernait uniquement la parcelle dont le syndicat était simple occupant précaire. Dès lors, la cour d’appel a considéré que le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité pour se prévaloir de la servitude de passage.

Ce dernier a formé un pourvoi en cassation en soutenant qu’une servitude est instaurée au profit d’un fonds dominant, et non du propriétaire de celui-ci ; par conséquent, l’utilisateur du fonds dominant peut donc agir pour faire respecter la servitude par le propriétaire du fonds dominant si son intérêt est lésé.

La Cour de cassation ne suit pas l’argumentaire avancé au soutien du pourvoi et estime que la cour d’appel a retenu à bon droit, que le syndicat des copropriétaires, jouissant d’une parcelle au titre d’une simple convention d’occupation, n’a pas qualité pour agir et pour se prévaloir de la servitude de passage dont cette parcelle bénéficie. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires.

Cette décision vient confirmer une jurisprudence déjà entérinée par la Cour de cassation : la Haute juridiction avait en effet déjà jugé irrecevable le recours d’un fermier en réclamation d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave au profit du fonds qui lui était donné à bail (Cass. civ. 3ème, 2 mars 1983, n°81-16.323).

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 2 mars 1983, n°81-16.323

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