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Sophie BARRUET

Avocat

Domaines d'intervention :

Sophie BARRUET intervient tant en conseil qu’en contentieux, dans les domaines civils et commerciaux, notamment en matière de droit bancaire et financement. Elle intervient auprès d’établissements de crédit et de PME dans tous secteurs d’activité.

Parcours

CARRIÈRE :

Avocat collaborateur
SIMON ASSOCIES
Depuis 2014

Avocat stagiaire
SIMON ASSOCIES
2013

Avocat stagiaire
SOCIETE GENERALE – Service Entreprises
2012

FORMATION :

CAPA (2013)

Master II Pratiques Juridiques et Judiciaires – Université Montpellier I (2011)

Master I Droit du patrimoine – Université Montpellier I (2010)

Master I Droit des affaires et de l’Entreprise – Université Montpellier I (2009)

LANGUES PARLÉES :

Français
Anglais

PRINCIPALES PUBLICATIONS :

En charge de la rubrique « Procédure civile et voies d’exécution » dans la Lettre du Cabinet SIMON ASSOCIES

DISTINCTIONS :

Classé « Excellent » en conseil et contrat (marchés et travaux)
Classement Décideurs 2019

Classé « Pratique de qualité » en promotion immobilière
Classement Décideurs 2019

Classé « Excellent » en contentieux de la construction (dont assurances)
Classement Décideurs 2019

Classé « Pratique de qualité » en droit des baux commerciaux
Classement Décideurs 2017

Classé « Excellent » en contentieux de la construction
Classement Décideurs 2017

Classé « Pratique de qualité » en promotion immobilière (VEFA, BEFA, CPI, montages d’opérations)
Classement Décideurs 2017 

Classé « Excellent » en construction (marchés, travaux, contrats et conseils)
Classement Décideurs 2017

Simon Associés : Meilleur Cabinet d’avocats dans la Catégorie « Restructuring » - Classement Le Monde du droit 2015

Trophées du Droit 2014 : Simon Associés, Trophée d'argent - Meilleur Cabinet : Firme nationale multi-bureau et Firme régionale

LOISIRS :

Littérature
Cinéma
Voyages

TRAITS DE CARACTÈRE :

Sérieuse
Travailleuse
Consciencieuse

VALEURS :

Répondre aux besoins des clients en étant sensible à leurs préoccupations économiques et ainsi construire une relation de confiance.

Archives de la lettre des réseaux
Liens (articles, conférences, interview... )

La création d’un syndicat secondaire ne peut être implicite

Cass. civ. 3ème, 14 mars 2019, n°18-10.214

- Vu : 40

Le fait que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

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La conception libérale de la preuve du principe du contradictoire dans la réception des travaux

Cass. civ. 3ème, 7 mars 2019, n°18-12.221

- Vu : 128

Le respect du principe du contradictoire imposé lors de la réception des travaux est respecté dès lors que les parties ont été valablement convoquées. La preuve de cette convocation peut résulter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception et du rapport d’émission d’une télécopie adressés en temps utile à la partie absente lors de la réception.

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Obligation de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué en cas de vente du bien

Cass. civ. 3ème, 21 février 2019, n°17-31.101 et 18-11.553

- Vu : 252

L’adjudicataire d’un immeuble donné à bail est tenu, dès son acquisition, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué et peut être condamné, in solidum avec l’ancien bailleur, à réaliser lesdits travaux.

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Voies de recours contre l’ordonnance de référé ayant prononcé la remise en état des lieux

Cass. civ. 3ème, 21 février 2019, n°18-13.543

- Vu : 94

L'annulation d'une décision de justice ne peut être demandée que par les voies de recours prévues par la loi conformément à l’article 460 du Code de procédure civile. Ainsi, une Cour d’appel qui n’est pas saisie d’un recours à l’encontre d’une ordonnance de référé devenue irrévocable ne peut considérer que cette ordonnance a été rendue à tort.

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Vente de lots issus de leur division et paiement des charges de copropriété

Cass. civ. 3ème, 7 février 2019, n°17-31.101

- Vu : 202

L’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

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Défaut de réponse du juge aux conclusions des parties

Cass. civ. 3ème, 25 octobre 2018, n°17-25.812

- Vu : 143

En rejetant la demande en annulation d’une résolution d’assemblée générale d’un syndicat de copropriété, sans répondre aux conclusions de la partie qui soutenait que l'annulation de l'assemblée générale désignant le syndic ayant convoqué l'assemblée entraînait celle de cette résolution, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.

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Vente à réméré : reprise de possession de l’immeuble par le vendeur en cas de désaccord des parties

Cass. civ. 3ème, 8 novembre 2018, n°14-25.005

- Vu : 456

A défaut d'accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat dans le cadre d’une vente à réméré ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement.

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Obligation au paiement des charges de copropriété : pas d’exception d’inexécution

Cass. civ. 3ème, 13 septembre 2018, n°17-17.514

- Vu : 378

Le vice de construction de l’immeuble, à le supposer caractérisé, n’exempte pas les copropriétaires de leur obligation au paiement des charges de copropriété.

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Copropriétaire opposant : indépendance des résolutions d’assemblée générale

Cass. civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-16.693

- Vu : 685

Le copropriétaire qui s’est opposé à une résolution lors d’une assemblée générale, mais qui a voté en faveur de certaines résolutions prises consécutivement à cette décision, n’est pas privé de son droit à demander l’annulation de la résolution à laquelle il s’est opposé.

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Primauté du droit de propriété sur le droit au domicile de l’occupant d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui

Cass. civ. 3ème, 17 mai 2018, n°16-15.792

- Vu : 554

Les mesures d'expulsion d’un occupant et de démolition d'un bien construit illégalement sur le terrain d'autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

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Caractère perpétuel d’un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot

Cass. civ. 3ème, 7 juin 2018, n°17-17.240

- Vu : 423

Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un autre lot.

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Contrat de syndic : mention obligatoire de la date calendaire de l’échéance du mandat

Cass. civ. 3ème, 31 mai 2018, n°17-18.046

- Vu : 610

La mention de la date calendaire de l’échéance du contrat de mandat de syndic est obligatoire, en application de l’article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

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Vente aux enchères : Responsabilité du commissaire-priseur et restitution du prix

Cass. civ. 1ère, 3 mai 2018, n°16-13.656

- Vu : 724

Si les restitutions consécutives à l’annulation d’une vente pour erreur sur la substance n’ont lieu qu’entre les parties contractantes, le commissaire-priseur peut être condamné à des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à l’acquéreur par sa faute.

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Lots divisés pour de la location de courte période : condamnation des copropriétaires à la remise en état des lieux

Cass. civ. 3ème, 8 mars 2018, n°14-15.864

- Vu : 570

La Cour d’appel, dans cet arrêt, a légalement justifié sa décision d’ordonner la remise en état des lieux.

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Évaluation d’un immeuble pour le calcul de l’ISF : sanction d’une sous-évaluation abusive

CA Paris, 12 mars 2018, n°15/12371

- Vu : 496

Pour l'évaluation de la valeur d'un immeuble, l'administration est tenue de verser des éléments de comparaison intrinsèquement similaires. Elle n'est pas tenue de verser des éléments de comparaison identiques.

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L’autorisation d’occupation précaire des parties communes relève de la majorité simple

Cass. civ. 3ème, 5 avril 2018, n°17-14.138

- Vu : 513

La décision autorisant l’occupation des parties communes, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, relève de la majorité simple dans la mesure où elle est révocable et que l’installation est démontable.

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Un seul président de séance lors de l’assemblée générale des copropriétaires

Cass. civ. 3ème, 22 mars 2018, n°16-27.481

- Vu : 428

L’assemblée générale des copropriétaires ne peut désigner qu’un seul président de séance.

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Pouvoir du juge : Rectification de l’erreur matérielle affectant l’état descriptif de division

Cass. civ. 3ème, 22 mars 2018, n°17-14.168

- Vu : 500

Le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d’erreur matérielle affectant l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété et peut ordonner, le cas échéant, une rectification de cette erreur matérielle.

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Impôt sur les indemnités d’expropriation et respect du droit de propriété

CEDH, 16 janvier 2018, n°50821/06 et n°60633/16

- Vu : 449

Un taux d’imposition de 20 % applicable aux indemnités d’expropriation en vertu d’une loi interne ne porte pas une atteinte disproportionnée ou déraisonnable au droit de propriété des expropriés.

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Annulation du mandat du syndic et désistement d'instance

Cass. civ. 3ème, 1er février 2018, n°17-13.980

- Vu : 921

Ayant retenu [...] que le syndicat des copropriétaires avait tiré les conséquences de la décision d'annulation du mandat du syndic en se désistant de ses demandes et qu'une autre instance était pendante devant le Tribunal de grande instance pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire...

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Responsabilité professionnelle du notaire pour manquement à son obligation d’information en matière fiscale

Cass. civ. 1ère, 20 décembre 2017, n°16-13.073

- Vu : 1059

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

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Droit de passage sur des parties communes au profit d'un copropriétaire : droit exclusif

Cass. civ. 3ème, 1er février 2018, n°17-10.482

- Vu : 1127

La mention, dans l'état descriptif de division, d'un « droit de passage » sur des parties communes, au bénéfice d'un copropriétaire, doit s'analyser comme révélant un droit exclusif à son profit.

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Fonds non contigus : règles de distance applicables aux servitudes de vue

Cass. civ. 3ème, 23 novembre 2017, n°15-26.240, 15-26.271

- Vu : 812

Les règles de distance imposées par l’article 678 du Code civil, prévoyant une distance d’au moins dix-neuf décimètres (soit 1,90 mètres) entre les fonds, ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus.

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Procès-verbal d’AG : mention des réserves formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions

Cass. civ. 3ème, 23 novembre 2017, n°16-25.125

- Vu : 1142

La mention au procès-verbal d’une assemblée générale des réserves formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ne concerne que celles émises lors du déroulement de celle-ci.

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L’expiration du mandat de syndic doit être appréciée à la date de convocation à l’assemblée générale

Cass. civ. 3ème, 19 octobre 2017, n°14-24.646

- Vu : 753

La date qui doit être prise en compte pour constater l’expiration, ou non, du mandat du syndic lors de la convocation, est celle de la lettre de convocation.

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Achat immobilier, défiscalisation : responsabilité du banquier et du notaire

Cass. civ. 3ème, 20 septembre 2017, n°15-14.176

- Vu : 1159

La banque est tenue d'une obligation de mise en garde. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques...

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Validité du règlement de copropriété fixant des tantièmes de propriété par bloc d'immeuble

Cass. civ. 3ème, 7 septembre 2017, n°16-18.331

- Vu : 1009

Si l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, n'est pas nécessairement contraire à ces dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété fixant les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble...

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Mesurage des lots de copropriété par un géomètre expert en vue d’une révision de la grille de charges

Cass. civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-21.971

- Vu : 960

Ne constitue pas une fraude à la loi prévoyant l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, l'adoption d'une résolution donnant mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété en vue de s'assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots.

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Bail rural consenti par le nu-propriétaire

Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°15-22.482

- Vu : 1513

L'action en nullité d'un bail rural consenti par le nu-propriétaire sans le concours de l'usufruitier, intentée par l'usufruitier décédé en cours d'instance, s'éteint par suite de la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit en la personne du nu-propriétaire, ce qui exclut toute possibilité pour un autre héritier de l'usufruitier de reprendre l'instance.

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Opposition du syndicat à la vente d’un lot : précisions relatives au détail des sommes réclamées

Cass. civ. 3ème, 22 juin 2017, n°16-15.195

- Vu : 1040

Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété, l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires au versement des fonds doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

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Preuve de la réception tacite de l’ouvrage

Cass. civ. 3ème, 13 juillet 2017, n°16-19.438

- Vu : 3744

En l'absence de preuve de la volonté des maîtres de l'ouvrage d'accepter l’ouvrage, la réception tacite ne peut être retenue et seule la responsabilité contractuelle de la société ayant réalisé les travaux peut être recherchée.

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VEFA : effet de la nullité du contrat préliminaire sur la validité de l’acte authentique

Cass. civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519

- Vu : 1353

La nullité du contrat préliminaire de réservation, celui-ci étant facultatif, est sans incidence sur la validité de l’acte de vente.

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Garantie décennale : désordres affectant une pompe à chaleur rendant l’ouvrage impropre à sa destination

Cass. civ. 3ème, 15 juin 2017, n°16-19.640

- Vu : 2796

La garantie décennale de l’article 1792 du Code civil s’applique à des éléments d’équipements, tels que les pompes à chaleur, qu’ils soient dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, dès lors qu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

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Possibilité pour l’entrepreneur d’exiger sa garantie de paiement même après résiliation du marché

Cass. civ. 3ème, 18 mai 2017, n°16-16.795

- Vu : 1009

La garantie de paiement peut être sollicitée à tout moment, même après la résiliation du marché, dès lors que le montant des travaux n'a pas été intégralement réglé.

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Incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande tendant à voir interdire aux propriétaires de fonds voisins de pénétrer sur sa parcelle

Cass. civ. 1ère, 11 mai 2017, n°16-12.299

- Vu : 2719

Le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande d'un propriétaire tendant à voir interdire aux propriétaires de fonds voisins de pénétrer sur sa parcelle...

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Mise en cause, par le syndicat des copropriétaires, de la responsabilité d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage

Cass. civ. 3ème, 11 mai 2017, n°16-14.339

- Vu : 1361

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage.

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Bail d’habitation : réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail et références produites à titre de comparaison

Cass. civ. 2ème, 24 mai 2017, n°16-15.750

- Vu : 794
Pour fixer le loyer du bail renouvelé, les références produites à titre de comparaison doivent concerner des logements soumis au même régime locatif. > Lire la suite

Les profits tirés de la location meublée occasionnelle relèvent désormais du régime BIC

Loi 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative - article 114

- Vu : 738

Tous les revenus issus d’une location meublée en 2017, habituels comme occasionnels relèvent désormais du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires : nuisances générées par un ascenseur vétuste

CA Paris, 1er mars 2017, n°10/03698

- Vu : 1048

L'ascenseur étant un élément d'équipement commun, les nuisances qu'il génère, notamment le bruit causé par un appareil vétuste, relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

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Mise en jeu d’une clause résolutoire contenue dans un acte de vente

Cass. civ. 3ème, 23 mars 2017, n°16-13.060

- Vu : 1964

Distinction entre la mise en demeure de payer et l’exécution d’une obligation en nature.

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Congé d’un bail d’habitation pour mutation : préavis réduit sans condition d’éloignement géographique

CA Versailles, 28 mars 2017, n°16/00166

- Vu : 999

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la loi ne comporte pas de condition relative à l'éloignement géographique résultant de la mutation ou du nouvel emploi pour bénéficier du délai de préavis réduit à un mois.

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Réponse ministérielle concernant le délai de préavis donné par les locataires de logements situés en zone tendue

- Vu : 1472

Le bénéfice du délai dérogatoire d’un mois n’est pas automatique pour les locataires de logements en zones tendues. L’exigence de motivation est applicable à toutes demandes de préavis réduit à un mois.

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Conformité des dispositions de l'article L. 145-7-1 du Code de commerce à la Constitution

Cass. QPC, 16 mars 2017, n°16-40.253

- Vu : 757

La différence de traitement existant entre les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée [...] et les autres locataires commerciaux est justifiée par un motif d'intérêt général d'ordre économique tenant à la nécessité de garantir la pérennité de l'exploitation des résidences de tourisme classées...

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Condamnation pénale du bailleur et rupture du bail à son initiative

CA Toulouse, 1re ch., 1re sect., 23 janv. 2017, n° 15/04260

- Vu : 711

Le bailleur d'un appartement a été condamné par jugement du tribunal correctionnel à une remise en l'état des lieux objet du bail d'après leur destination initiale, soit un garage, ce qui, d'une part, exclut que ces lieux puissent continuer à être mis à disposition d'un tiers dans le cadre d'un contrat de bail, d'autre part, impose au bailleur la réalisation de travaux de remise en état.

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Seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant pour invoquer la nullité du contrat

Cass. civ. 3ème, 26 janvier 2017, n°15-26.814

- Vu : 950

La nullité d’un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée. Par conséquent, seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant.

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Clause d’indexation et distorsion temporelle entre l’indice de base et l’indice multiplicateur

Cass. civ. 3ème, 9 février 2017, n°15-28.691

- Vu : 1204

Une clause d’indexation doit être réputée non écrite en cas de distorsion temporelle entre l’indice de base fixe et l’indice multiplicateur.

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Contenu de la fiche synthétique en copropriété

Décret d’application de la loi ALUR, n°2016-1822, 21 décembre 2016, JO 23 décembre 2016

- Vu : 729

Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 [...] impose désormais au syndic de copropriété d’établir une fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

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Loyers d'habitation : légère hausse de l'IRL au 4ème trimestre 2016

Informations rapides de l'INSEE n° 6, 12 janvier 2017

- Vu : 476

Au quatrième trimestre 2016, l'indice de référence des loyers (IRL), tel que modifié par l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d'achat, s'élève à 125,50, soit une hausse de 0,18 %.

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Loi Egalité Citoyenneté : mixité sociale et égalité des chances d’accès au logement

Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté

- Vu : 1021

La loi Egalité Citoyenneté n°2017-86 du 27 janvier 2017 a finalement été promulguée après une censure partielle du Conseil Constitutionnel. Elle comprend notamment un volet intitulé « mixité sociale et l'égalité des chances dans l’habitat ».

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Bail rural consenti par le nu-propriétaire

Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°15-22.482

- Vu : 663

L'action en nullité d'un bail rural consenti par le nu-propriétaire sans le concours de l'usufruitier, intentée par l'usufruitier décédé en cours d'instance, s'éteint par suite de la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit en la personne du nu-propriétaire, ce qui exclut toute possibilité pour un autre héritier de l'usufruitier de reprendre l'instance.

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Caducité de plein droit de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive
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Etat des risques : nouvelles informations issues de l’arrêté du 18 décembre 2017
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L’arrêté du 18 décembre 2017, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018, remplace l’imprimé répertoriant les ...
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Vente immobilière : l’obligation de publier une assignation en nullité ne porte pas atteinte au droit d'accès au juge
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L’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la ...
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