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Le PC portant sur une surface de vente inférieure à 1000 m² ne vaut pas AEC… quelles que soient les intentions de son bénéficiaire

CAA Nantes, 4 octobre 2019, SCI Coutances, req. n°18NT01388

En application des dispositions des articles L.425-4 du Code de l’urbanisme et L.752-1 du Code de commerce « (…) le permis de construire délivré pour la construction d’un magasin de commerce de détail dont la surface de vente est inférieure à 1 000 m² ne vaut pas autorisation d’exploitation commerciale ».



Ce qu’il faut retenir :

Par un arrêt en date du 4 octobre 2019, la Cour administrative d’appel de Nantes rappelle qu’en application des dispositions des articles L.425-4 du Code de l’urbanisme et L.752-1 du Code de commerce « (…) le permis de construire délivré pour la construction d’un magasin de commerce de détail dont la surface de vente est inférieure à 1 000 m² ne vaut pas autorisation d’exploitation commerciale ».

Dans ce cadre, saisie d’un moyen tiré de ce qu’un permis de construire a été délivré en violation de ces dispositions au motif que la surface de vente du projet avait été sciemment minorée par l’exclusion d’un « local non affecté », la Cour juge que la société pétitionnaire a pu, à bon droit, exclure du décompte de ses surfaces de vente ledit local dès lors que celui-ci était séparé de la surface de vente par un mur coupe-feu, d’une part, et qu’il n’était pas accessible au public, d’autre part.

Elle ajoute qu’est dès lors sans incidence « l’allégation selon laquelle [la société bénéficiaire] aurait l’intention, sous couvert d’un permis obtenu pour un projet comportant une surface de vente inférieure à 1 000 m², d’exploiter une surface de vente supérieure à cette limite ».

Pour approfondir :

Le contentieux des permis de construire portant sur des magasins disposant d’une surface de vente tout juste inférieure à 1 000 m² – dont l’arrêt commenté est une illustration – est relativement abondant (par ex. CE, 14 novembre 2018, société SAMAD, req. n°413246 ;  CE, 21 juin 2017, société Lilat et société Phoebus, req. n°409301 ; CAA Bordeaux, 23 janvier 2017, SAS Graulhet Distribution, req. n°17BX00078 ; CAA Douai, 21 novembre 2018, société CSF, req. n°17DA00606).

Dans la présente affaire, une célèbre enseigne allemande avait obtenu un permis de construire pour la création d'un magasin d'une surface de plancher totale de 2 407 m² dont 1 842 m² dédiés au commerce et 565 m² à un entrepôt, pour une surface de vente de 999 m².

La requérante soutenait que le permis de construire ainsi accordé avait été pris en violation des dispositions de l’article L.752-1 du Code de commerce et L.425-4 du Code de l’urbanisme au motif que la société pétitionnaire aurait « délibérément minoré l'importance de son projet en omettant de comptabiliser dans le calcul de la surface de vente une partie non affectée d'environ 415 m² jouxtant directement cette surface ».

Après avoir rappelé qu’un permis de construire délivré pour un projet portant sur une surface de vente inférieure à 1 000 m² ne vaut pas autorisation d’exploitation commerciale (v. également : CAA Nancy, 29 mars 2018, société Faulquedis, req. n°17NC00744), la Cour écarte ce moyen pour deux séries de considérations.

Dans un premier temps, elle relève que le local litigieux était « séparé de l'espace de vente par un mur coupe-feu de type "deux heures" » et qu’il n’était pas « affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l'exposition des marchandises proposées à la vente, à leur paiement, ou à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente au sens de l'article 3 de la loi du 13 juillet 1972 ».

Elle en déduit qu’il n’avait donc pas à être pris en compte dans le calcul de la surface de vente, et ce, alors même que les cloisons le séparant de l’espace de vente seraient aisément démontables (dans le même sens : CAA Nantes, 27 juin 2007, SNC Lidl, req. n°06NT02017, CAA Nancy, 29 mars 2018, société Faulquedis, req. n°17NC00744).

Dans un second temps, la Cour administrative d’appel de Nantes rappelle que la circonstance, à la supposer même établie, que la société titulaire du permis de construire entende en réalité exploiter une surface supérieure à 1 000 m², est dépourvue d’incidence sur la légalité de l’autorisation délivrée pour une surface inférieure à ce seuil.

Un tel argument est en effet systématiquement écarté par les juridictions, qui considèrent qu’une telle circonstance est sans effet sur la portée de l’autorisation, et qu’elle a pour seul effet d’exposer l’exploitant « le cas échéant aux sanctions prévues » par le Code de commerce (v. en ce sens, par ex, CAA Bordeaux, 15 février 2017, SAS Lilat et SARL Phoebus, req. n°17BX00257 (Ord.) ; CAA Bordeaux 8 mars 2017, société Cinqdis 09, req. n°17BX00403 (Ord.)).

A rapprocher : CE, 14 novembre 2018, société SAMAD, req. n°413246 ; CE, 21 juin 2017, société Lilat et société Phoebus, req. n°409301

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