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Charges d’ascenseur : répartition par parts égales entre des lots situés à des étages différents jugée contraire au critère d’utilité

Cass. civ. 3ème, 1er février 2018, n°17-13.980

Est contraire au critère d'utilité une répartition par parts égales des charges d'ascenseur entre des lots situés à des étages différents. La cour d’appel ne pouvait, sans excéder ses pouvoirs, procéder à une nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges.



Il convient de rappeler qu’en application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il en est ainsi pour les charges d'ascenseur qui doivent être réparties en fonction du critère de l'utilité. Ainsi, la répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur entre les lots doit être conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement.

Dans cette affaire, le règlement de copropriété d’un immeuble comportant cinq étages prévoyait une répartition par parts égales entre tous les copropriétaires des charges d’ascenseur. La propriétaire d'un appartement situé au premier étage a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation tant de la clause du règlement de copropriété afférente aux charges d'ascenseur prévoyant une répartition par parts égales entre tous les copropriétaires que de la résolution de l'assemblée générale décidant d'une nouvelle répartition de ces charges et en fixation judiciaire d'une nouvelle répartition.

Par un arrêt irrévocable, la demande en annulation de la résolution de l'assemblée générale décidant d'une nouvelle répartition de ces charges a été accueillie par la cour d’appel.

En revanche, la cour d’appel a rejeté la demande en annulation de la clause du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges d'ascenseur, en retenant que, d'une part, cette clause précisait les motifs pour lesquels il avait été décidé que ces charges seraient réparties en parts égales entre les copropriétaires et faisait référence expressément au critère prévu par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et, d'autre part, que la copropriétaire demanderesse ne démontrait pas que le critère d'utilité, tel qu'il est précisé par le règlement, était contraire à la réalité et aux dispositions de cet article.

La Cour de cassation considère tout d’abord qu’est contraire au critère d'utilité une répartition par parts égales des charges d'ascenseur entre des lots situés à des étages différents.

Dans un deuxième temps, la Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir procédé à une nouvelle répartition des charges d'ascenseur tout en rejetant la demande de la copropriétaire en annulation de la clause de répartition de ces charges prévue par le règlement de la copropriété. La Cour de cassation rappelle qu’il n’appartenait pas à la cour d’appel de procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges. Faisant cela, la cour d’appel ayant ainsi excédé ses pouvoirs.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 17 mars 1971, n°69-14.483

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