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Vente de lots issus de leur division et paiement des charges de copropriété

Cass. civ. 3ème, 7 février 2019, n°17-31.101

L’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.



Ce qu’il faut retenir : L’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

La notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Pour approfondir : En application de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot de copropriété, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

En l’espèce, par acte notarié en date du 31 janvier 2007, une SCI, propriétaire d’un lot dans un groupe d’immeubles soumis au statut de la copropriété, a divisé son lot. Le 12 mars 2012, l’administrateur provisoire de la copropriété a reçu du notaire la notification de la cession des lots issus de cette division, sans qu’aucune assemblée générale n’ait approuvée la répartition des charges entre ces fractions de lots. Assignée en paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires, la SCI a appelé en garantie le notaire ayant rédigé l’acte authentique de division des lots.

La Cour d’appel a accueilli la demande en paiement d’arriéré de charges, en retenant que la SCI ne pouvait diviser son lot et vendre les nouveaux lots ainsi constitués sans respecter les dispositions combinées de l'article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, l'approbation de l'assemblée générale était nécessaire. La Cour d’appel a considéré que la SCI n'ayant pas fait inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot était inopposable au syndicat et la SCI restait débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

La Cour de cassation énonce que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

C’est la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé qui rend opposable la cession au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, tant que la notification au syndic n’a pas été effectuée, la vente n’est pas opposable au syndicat de copropriétaires. A l’inverse, l’acquéreur peut se prévaloir de l’absence de notification de la vente au syndicat pour refuser de payer les charges de copropriété réclamées.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 22 mars 2000, n°98-14.409 ; Cass. civ. 3ème, 22 oct. 2015, n°14-11.029

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