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Obligation au paiement des charges de copropriété : pas d’exception d’inexécution

Cass. civ. 3ème, 13 septembre 2018, n°17-17.514

Le vice de construction de l’immeuble, à le supposer caractérisé, n’exempte pas les copropriétaires de leur obligation au paiement des charges de copropriété.



Dans cette affaire, un couple a acquis un appartement situé au dernier étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont l'accès se faisait par une voie intérieure de la copropriété voisine.

Par jugement du 13 mai 2013, les copropriétaires se sont vu interdire d'emprunter la voie d'accès partie commune de la copropriété voisine. Par décision du 24 novembre 2011, l'assemblée générale des copropriétaires de leur propre immeuble a refusé d'aménager aux frais du syndicat un accès à leur lot par les parties communes de l'immeuble et a donné pouvoir au syndic d'obtenir de la copropriété voisine une servitude de passage dont l'entretien resterait à la charge du lot concerné. Le syndicat n’a pas donné suite à cette décision et les copropriétaires se sont retrouvés dans l'impossibilité d'accéder à leur lot.

Dans ce contexte, les copropriétaires ont cessé de payer les charges de copropriété leur incombant. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les a donc assignés en paiement des charges. En défense, ces derniers ont opposé l'exception d'inexécution de leurs obligations.

La Cour d’appel a considéré que les copropriétaires avaient soulevé à juste titre l’exception d’inexécution de leurs obligations, considérant que le syndicat était responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction.

Toutefois, la Cour de cassation, suivant sa jurisprudence classique, sanctionne cette position en rappelant tout d’abord, qu’en application des dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Ainsi, il résulte du caractère d’ordre public de cette obligation, que l’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière et que les copropriétaires ne peuvent faire valoir une telle exception pour refuser de payer les charges de copropriété leur incombant.

Dès lors, en l’espèce, la Cour de cassation précise ensuite que le vice de construction de l'immeuble, à le supposer caractérisé, n'exempte pas les copropriétaires de leur obligation au paiement des charges de copropriété.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 3 novembre 2016, n°15-24.793

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