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Lots divisés pour de la location de courte période : condamnation des copropriétaires à la remise en état des lieux

Cass. civ. 3ème, 8 mars 2018, n°14-15.864

La Cour d’appel, dans cet arrêt, a légalement justifié sa décision d’ordonner la remise en état des lieux.



Ce qu’il faut retenir : Retenant qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que les copropriétaires avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la Cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d’ordonner la remise en état des lieux.

Pour approfondir : Dans cette affaire, plusieurs copropriétaires de plusieurs lots, constitués d'appartements, ont procédé à leur division en studios et ont loué ces appartements pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services. D’autres copropriétaires les ont assignés en remise en état des lieux et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble est intervenu à l'instance.

La Cour d’appel a condamné les copropriétaires ayant divisé leurs lots à la remise en état des lieux, en considérant qu’une telle division de leurs lots à des fins de locations de courte période portait atteinte à la destination de l’immeuble, essentiellement à usage d’habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale.

La Cour de cassation valide la position retenue par la Cour d’appel. La Haute juridiction considère qu’ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que les copropriétaires avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la Cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d’ordonner la remise en état des lieux.

En principe, la division ou la réunion de lots de copropriété peut intervenir librement, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Ainsi, la division d'un lot de copropriété relève en principe de la seule liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges.

Toutefois, la division ou la réunion de lots ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et/ou aux droits des autres copropriétaires. C’est ce que sanctionne la Cour de cassation en l’espèce, qui relève que la division d’appartements en studios pour permettre une location dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, constitue une réelle modification de la destination de l’immeuble, principalement à usage d’habitation, à l’exclusion de toute activité commerciale, telle que l’hôtellerie. 

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 24 février 2009, n°08-11.852

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