Droit de passage sur des parties communes au profit d’un copropriétaire : droit exclusif

La mention, dans l’état descriptif de division, d’un « droit de passage » sur des parties communes, au bénéfice d’un copropriétaire, doit s’analyser comme révélant un droit exclusif à son profit.

Ce qu’il faut retenir : La mention, dans l’état descriptif de division, d’un « droit de passage » sur des parties communes, au bénéfice d’un copropriétaire, doit s’analyser comme révélant un droit exclusif à son profit.

Pour approfondir : Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires d’un immeuble a assigné l’un des copropriétaires, propriétaire du lot n°24, en remise en état de l’entrée charretière, partie commune sur laquelle le copropriétaire bénéficiait d’un droit de passage, située au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Pour déclarer recevable la demande du syndicat, la Cour d’appel a retenu qu’il résultait de l’état descriptif de division que le copropriétaire ne bénéficiait sur l’entrée charretière que d’un « droit de passage » et que l’article 10 du règlement de copropriété n’énonçait pas que la jouissance exclusive ou privative de cette entrée était attribuée au propriétaire du lot n°24. Le copropriétaire ainsi condamné s’est pourvu en cassation.

La question posée à la Cour était de savoir comment interpréter le « droit de passage » attribué à un lot sur une partie commune.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’avoir ainsi statué, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mention d’un « droit de passage » dans l’état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot n°24 ne révélait pas qu’il s’agissait d’un droit exclusif.

Pour la Cour d’appel, il ne s’agissait pas d’un droit de jouissance exclusif mais d’un simple droit de passage, étant rappelé que les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires, ceux-ci pouvant en user et en jouir librement.

Mais la Cour de cassation admet que l’attribution à un copropriétaire d’un droit sur une partie commune ne peut se comprendre s’il n’en découle pas une exclusivité dans la jouissance de ce droit.

A rapprocher : article 1134 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965)