VEFA : Consécration du mécanisme de la vente d’immeuble futur « prêt à finir »

Arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement

Le très attendu arrêté fixant la liste limitative des travaux réservés ainsi que les caractéristiques auxquelles ils doivent répondre a enfin été adopté le 28 octobre 2019 et publié le 7 novembre 2019. Il parachève l’élaboration du mécanisme de la vente d’immeuble futur « prêt à finir ». Il est désormais possible, depuis le 8 novembre 2019, de conclure des contrats de VEFA avec travaux réservés, travaux consistant essentiellement en l’exécution des finitions et l’installation du chauffage et/ou des sanitaires.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN a ouvert la possibilité à l’acquéreur en VEFA dans le secteur protégé de se réserver, avec l’accord du vendeur, l’exécution de certains travaux à l’article L.261-15, II du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Le décret n°2019-641 du 25 juin 2019 a apporté des précisions sur la faculté de laisser des travaux à la charge de l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA en secteur protégé.                                         

Il a notamment créé l’article R.261-13-1 du CCH qui traite de la nature des travaux dont les acquéreurs peuvent se réserver l’exécution. Il s’agit « des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir ».

Figure en outre à l’article R.261-13-2 du même code la faculté pour l’acquéreur de revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux dans certaines conditions.

L’arrêté commenté ici liste les travaux pouvant être réservés par l’acquéreur :

  1. L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  2. L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  3. L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
  4. La pose de carrelage mural ;
  5. Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation ;
  6. L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
  7. La décoration des murs.

Cette liste est limitative de sorte que tout autre type de travaux est exclu. Sont d’ailleurs exclus expressément par l’arrêté les travaux relatifs à l’installation d’une alimentation en eau potable et d’une installation d’évacuation des eaux usées mentionnés à l’article R.111-3 du CCH.

Les travaux ainsi listés doivent également respecter certaines caractéristiques :

  • Ils doivent être sans incidence sur les éléments de structure ;
  • Ils ne doivent pas nécessiter d’intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  • Ils ne doivent pas intégrer de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • Ils ne doivent pas porter sur les entrées d’air ;
  • Ils ne doivent pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Les travaux réservés se limitent à un nombre de travaux très restreint.            

Cette rigueur trouverait sa justification dans la crainte que les acheteurs, parfois les plus fragiles, ne se retrouvent avec un ouvrage dans un état trop avancé d’inachèvement entrainant des coûts de travaux importants et dénaturant in fine le contrat de VEFA dans son principe.

Pour conclure, il convient d’attirer l’attention sur la nécessité de faire preuve de vigilance quant au respect de ces exigences, en veillant à ce que les travaux réservés correspondent bien à ceux limitativement listés et qu’ils répondent effectivement aux caractéristiques ainsi déterminées. Cette précaution est d’autant plus importante que le choix pour l’acquéreur de se réserver des travaux n’est pas sans incidence notamment en termes de responsabilité et de couverture d’assurance.

A rapprocher : Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ; Article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation ; Décret n°2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement ; Article R.261-13-1 du Code de la construction et de l’habitation

Sommaire

Autres articles

some
COVID-19 : L’impact de l’état d’urgence sanitaire sur le droit immobilier
Les thèmes de droit immobilier concernés par les ordonnances publiées le 26 mars 2020 sont essentiellement la pérennité de l’usage des locaux professionnels et commerciaux, les expulsions locatives et la copropriété des immeubles bâtis. Ce qu’il faut retenir : Selon l’article…
some
La faculté conventionnelle de rétractation de l’acquéreur professionnel
Cass. civ. 3ème, 5 décembre 2019, n°18-24.152, Publié au Bulletin L’arrêt commenté retient que la faculté conventionnelle de rétractation de l’acquéreur professionnel est parfaitement valable. Ainsi, la Cour de cassation précise-t-elle, pour la première fois, que les parties peuvent conférer…
some
Vente immobilière : DPE erroné et perte de chance de négocier une réduction du prix
Cass. civ. 3ème, 21 novembre 2019, n° 18-23.251, Publié au bulletin Un diagnostic de performance énergétique erroné entraine, pour les acquéreurs d’un bien immobilier, un préjudice s’analysant en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.…
some
Vente immobilière : absence de droit de l’acquéreur en cas de report du transfert de propriété
Cass. civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-14.172 Dans le cadre de la conclusion d’un contrat de vente d’un bien immobilier, dès lors que les parties ont convenu de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par…
some
Absence de disproportion de la mesure d’expulsion eu égard à la gravité de l’atteinte au droit de propriété
Cass. civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-17.119 L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect…
some
Saisie immobilière et vente d’un bien occupé : indemnité d’occupation due à compter du jugement d’adjudication
Cass. civ. 2ème, 6 juin 2019, n°18-12.353 En application de l’article L.322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Sauf disposition contraire du cahier des conditions de…