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Évaluation d’un immeuble pour le calcul de l’ISF : sanction d’une sous-évaluation abusive

CA Paris, 12 mars 2018, n°15/12371

Pour l'évaluation de la valeur d'un immeuble, l'administration est tenue de verser des éléments de comparaison intrinsèquement similaires. Elle n'est pas tenue de verser des éléments de comparaison identiques.



Ce qu’il faut retenir : Pour l'évaluation de la valeur d'un immeuble, l'administration est tenue de verser des éléments de comparaison intrinsèquement similaires. Elle n'est pas tenue de verser des éléments de comparaison identiques.

Un contribuable qui a acquis un immeuble et l'a déclaré 20 ans plus tard à la somme représentant 40 % de sa valeur commet un manquement délibéré au sens de l'article 1729 du CGI. En sa qualité d'huissier de justice, il ne pouvait ignorer l'augmentation des prix de l'immobilier sur cette période.

Pour approfondir : Pour les besoins de ses déclarations d'ISF déposées de 2009 à 2011, le propriétaire d'un appartement de 200 m2 à Paris a évalué sa résidence principale à hauteur de 907 000 €. L’administration fiscale a procédé à un contrôle et a entendu rectifier l'évaluation du bien du contribuable.

L’administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification, retenant des valeurs de 2 730 000 € pour l'année 2009, 3 360 000 € pour 2010 et 3 346 000 € pour 2011. À raison de l'importance de la sous-évaluation, le service des impôts a appliqué la pénalité pour « manquement délibéré » de 40 %, prévue à l'article 1729 du CGI.

Le contribuable a sollicité la communication de l'intégralité des mutations intervenues entre octobre 2007 et octobre 2010 concernant les appartements d'une surface similaire et dans le même secteur géographique et a contesté l'application de la pénalité pour mauvaise foi. En réponse, le service des impôts a communiqué au contribuable les extraits d'actes de cessions relatifs aux termes de comparaison mentionnés dans la proposition de rectification et a maintenu l'application des pénalités pour mauvaise foi.

Le contribuable a présenté une réclamation en vue d'obtenir le dégrèvement des impositions supplémentaires qui a été rejetée et a finalement saisi le Tribunal de grande instance de Paris.

Par cet arrêt du 12 mars 2018, la Cour d'appel de Paris valide les redressements. La Cour relève que, conformément aux exigences de la Cour de cassation en matière d'évaluation d'immeubles pour l'ISF, l'administration a satisfait à son obligation de verser des éléments de comparaison non identiques mais intrinsèquement similaires. De son côté, le redevable, qui ne critiquait pas l’exactitude des éléments de comparaison cités par l’administration fiscale, ne présentait en outre aucun élément de comparaison autre que ceux invoqués par le service des impôts, susceptibles de les remettre en cause.

S'agissant de la pénalité de 40 % pour « manquement délibéré », la Cour d’appel considère que celle-ci se justifie, en l’espèce, d'une part, par le fait que le redevable avait acquis l'appartement en 1991 pour le prix de 2 286 735 francs pour les années 2009 à 2011. De surcroît, exerçant la profession d'huissier de justice, il ne pouvait ignorer l'augmentation des prix de l'immobilier sur la période de 20 ans qui s'est écoulée entre la date de son acquisition et les années 2009 à 2011. Le manquement délibéré résulte donc de l'ensemble des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le redevable n'ont pas pu l'être de bonne foi. Il s'apprécie donc en fonction des circonstances propres à chaque affaire.

Il convient donc, pour les contribuables soumis au paiement de l’ISF, de faire preuve de vigilance sur l’évaluation de leurs biens immobiliers et en cas de rectification, d’être en mesure de fournir des éléments d’appréciation qui contredisent ceux présentés par l’Administration fiscale.

A rapprocher : Article 1729 du CGI

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