Bail commercial : l’indemnité d’éviction ne couvre pas la perte du droit au maintien dans les lieux

Cass. civ. 3ème, 30 novembre 2017, n°16-17.686

Le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité.

Ce qu’il faut retenir : Le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité. Dès lors, le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux n’est pas pris en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction et peut faire l’objet d’une demande d’indemnisation supplémentaire.

Pour approfondir : En l’espèce, la société avait concédé à une autre société la jouissance pour une durée indéterminée d’un emplacement dans le centre commercial « La Vallée Village » suivant un contrat qualifié par les parties de « prestations de services ». Après une période d’occupation de 11 ans, la société propriétaire a délivré un congé à la société locataire.

Cette affaire avait déjà fait l’objet d’une procédure judiciaire antérieure puisqu’un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 janvier 2014, confirmé par la haute juridiction (Cass. civ 3ème, 19 novembre 2015, n°14-13.882) avait requalifié le contrat en bail commercial et annulé le congé. Il avait également constaté l’impossibilité de réintégrer la société locataire dans les lieux et ordonné une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction.

L’arrêt en question est rendu après le dépôt du rapport d’expertise sur la fixation de l’indemnité d’éviction. La société locataire évincée demande sa réintégration dans les lieux, l’annulation de l’expertise, la désignation d’un autre expert, et conteste le montant de l’indemnisation.

Les juges d’appel rejettent les demandes de la société locataire évincée, et notamment la demande de réparation du préjudice né de la perte de son droit au maintien dans les lieux alors que l’indemnité d’éviction couvrirait ce préjudice. La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel et rappelle ainsi la distinction entre le préjudice réparé par l’indemnité d’éviction et le préjudice résultant de la perte du droit au maintien dans les lieux.

Au visa des articles L.145-14 et L.145-28, la Cour de cassation énonce  que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité. L’indemnité d’éviction correspond au préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail. Cette indemnité doit être versée par le bailleur commercial dès qu’il délivre un congé sans offre de renouvellement sauf s’il invoque un motif grave et légitime à l’encontre du preneur. Le bailleur compense par cette indemnité la perte ou le transfert du fond.

Or, dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, le preneur a droit au maintien dans les locaux. Cette règle constitue un moyen de continuer son activité tant que le bailleur ne lui a pas versé l’indemnité lui permettant de compenser ou de transférer son activité. La perte du droit au maintien dans les lieux à raison en l’espèce de l’impossibilité de réintégrer le local, oblige le preneur à cesser son activité alors qu’il ne bénéficie pas encore de l’indemnité d’éviction.

Le préjudice subi n’est pas lié au défaut de renouvellement mais à la cessation de l’activité pendant la période séparant le congé et le versement de l’indemnité d’éviction. Ce préjudice ne peut être ainsi réparé par l’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rejette les autres moyens au pourvoi. L’impossibilité de réintégrer le local ayant été constatée par un précédent arrêt, le preneur ne peut demander sa réintégration.

A rapprocher : L.145-14 Code de commerce ; L.145-28 Code de commerce ; Cass. civ. 3ème, 19 novembre 2015, n°14-13.882 : confirmation de l’arrêt d’appel ayant requalifié le contrat de « prestations de services » concédant à la société locataire pour une durée indéterminée la jouissance d’une boutique dans le centre commercial « La Vallée Village » en bail commercial. 

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