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Défiscalisation immobilière : le mécanisme « Cosse-ancien » désormais pleinement applicable

Loi 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative - article 46 et décret n°2017-839 du 5 mai 2017 relatif aux conventions passées avec l’ANAH

Le décret n°2017-839 du 5 mai 2017 vient préciser le mécanisme « Cosse-ancien » qui permet à un propriétaire, donnant en location certains logements conventionnés situés en zones tendues, de bénéficier d’une déduction sur ses revenus fonciers allant jusqu’à 85%, sous réserve que les loyers soient inférieurs à ceux pratiqués sur le marché.



Ce qu’il faut retenir : Le décret n°2017-839 du 5 mai 2017 vient préciser le mécanisme « Cosse-ancien » qui permet à un propriétaire, donnant en location certains logements conventionnés situés en zones tendues, de bénéficier d’une déduction sur ses revenus fonciers allant jusqu’à 85%, sous réserve que les loyers soient inférieurs à ceux pratiqués sur le marché.

Pour approfondir : Instauré par l’article 46 de la Loi de finances rectificative pour 2016, le mécanisme dit « Cosse-ancien » accorde, sous la forme d’un abattement, une déduction spécifique des revenus fonciers. Codifié à l’article 31, I, 1°, o) du CGI, le « Cosse ancien » a vocation à remplacer les dispositifs existants Borloo et Besson qui seront progressivement supprimés.

La déduction est réservée aux logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), soit dans le secteur intermédiaire, social ou très social.

Cette convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 (durée de vie du dispositif) et doit être conclue au bénéfice d’un locataire dont les ressources ne doivent pas excéder certains plafonds.

Le nouveau régime permet aux propriétaires de logements de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers dont le taux est fixé à 15 %, 30 %, 50 % ou 70 % selon le niveau de tension du marché locatif et le type de convention passée. Un taux de 85% est applicable pour les logements loués (quelle que soit leur localisation) dans le secteur intermédiaire, social ou très social, à un organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En conséquence, seuls les propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI, sociétés transparentes) peuvent en bénéficier. Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable. Les logements ouvrant droit à ce dispositif doivent être neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire.

Le non-respect de l’engagement de location ou des conditions de mise en location ou la cession du logement (ou des parts sociales) pendant la période d’engagement de location (ou de conservation) entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique a été déduite est alors majoré du montant de cette déduction.

Ce dispositif s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2017.

En pratique, ce régime devrait intéresser les bailleurs de logements anciens. En effet, les investissements, éligibles, réalisés dans le neuf dans le secteur intermédiaire bénéficient d’avantages fiscaux plus importants dans le cadre du régime « Duflot-Pinel » que dans le cadre du « Cosse-ancien ».

A rapprocher : art. 199 novovicies du CGI et  BOI-IR-RICI-360-20160413

 

ebourrie@simonassocies.com

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