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Covid-19 et non-paiement des loyers commerciaux pour la période d’avril et mai 2020

CA Riom, ch. civ. 1ère, 2 mars 2021, n°20/01418

Si bailleur et preneur, en période de Covid-19, doivent, de bonne foi, se concerter sur la nécessité d’aménager les modalités d’exécution de leurs obligations respectives, les moyens du locataire – défaut dans l’obligation de délivrance du bailleur et  application de la force majeure à la pandémie – ne constituent pas une contestation sérieuse qui serait de nature à faire échec à  l’action du bailleur en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Si plusieurs décisions de référé ont adopté une position favorable aux locataires s’opposant au paiement des loyers et charges, en constatant l’existence d’une contestation sérieuse relevant du juge du fond, il a été néanmoins observé à juste titre qu’il s’agissait de décisions de circonstances donnant priorité à la recherche de la bonne foi des parties.

La Cour d’appel de Riom, dans son arrêt du 2 mars 2021, qui sort du cadre habituel puisqu’elle se prononce sur des arguments relevant du droit commun des contrats de la compétence du juge du fond, s’inscrit néanmoins dans le courant majoritaire des décisions découlant de l’application de l’article 1134 devenu 1104 du Code civil, et du rôle majeur de la bonne foi des parties.

Dans cette affaire, une société civile avait consenti un bail de locaux constitués d’un local commercial et d’un appartement.

La bailleresse avait fait délivrer le 9 juin 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire puis saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Une ordonnance de référé du 23 septembre 2020 avait fait droit à cette demande.
La société locataire avait fait appel de cette ordonnance et demandait à la Cour de constater que les loyers entre le 15 mars et le 11 juin 2020 se heurtaient à une difficulté sérieuse, sollicitant le renvoi au fond en invoquant la force majeure, les locaux ayant dû être fermés en raison de la crise sanitaire et le bailleur n’étant plus en mesure d’assurer la jouissance paisible des lieux loués conformément à l'article 1719 du Code civil.

La bailleresse de son côté lui opposait sa bonne foi découlant des aménagements de loyers déjà consentis et soulignait que la société locataire débitrice disposait d’avoirs bancaires substantiels.

Sur l'existence ou non d'une contestation sérieuse, la Cour d’appel rappelle à titre préalable : « qu’en application de l'article 1103 du Code civil, ledit contrat de bail tient lieu de loi entre les parties et l'article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives. »

La Cour d’appel ajoute que les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'état d'urgence sanitaire n’étaient pas applicables.

Puis la Cour d’appel, après analyse des clauses du bail relatives aux renonciations à recours du preneur, estime qu’il ne peut être reproché à la bailleresse de ne pas avoir assuré son obligation de délivrance pendant la période de fermeture administrative, considère que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force majeure à la pandémie, et qu’au demeurant, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure (Cass. com., 16 septembre 2014, n°13-20.306).

Elle constate que la bailleresse, en raison des aménagements consentis, avait bien exécuté de bonne foi ses obligations au regard des circonstances ; que par contre la société locataire titulaire d’avoirs bancaires substantiels n’avait pas démontré une insuffisance de trésorerie, relevant qu’au surplus elle avait bénéficié d’un fonds de solidarité.

La Cour d’appel considère finalement que l'obligation au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative en raison de la crise sanitaire n'est pas sérieusement contestable.

La décision du juge des référés est donc confirmée.

On observera que la Cour d’appel s’est prononcée à la lumière de l’obligation des parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat, le rôle majeur de négociation et de la bonne foi dans l’analyse des obligations respectives des parties en présence des circonstances dues à la crise sanitaire mais aussi la nécessité impérative d’en ménager la preuve.

A rapprocher : CA Grenoble, 5 novembre 2020, n°16/04533 ; TJ Paris, 21 janvier 2021, n°20/55750 ; TJ Montpellier, 10 septembre 2020, n°20/30974

VOIR AUSSI

Sanction de la fixation d’un loyer « plancher » dans la clause d’indexation

CA Paris, 24 janvier 2018, RG n°16/09460 ; CA Lyon, 18 janvier 2018, RG n°14/10142

- Vu : 5241

Dans deux arrêts rendus en début d’année, l’un par la Cour d’appel de Lyon, l’autre par la Cour d’appel de Paris, la mention figurant dans la clause d’indexation aux termes de laquelle par le jeu de cette clause, le loyer ne devra jamais être inférieur au loyer de base se trouve invalidée.

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Bail commercial et renouvellement : déplafonnement à raison d’un avenant en cours de bail expiré

Cass. civ. 3ème, 15 février 2018, n°17-11.866 et n°17-11.867

- Vu : 2478

La modification conventionnelle du loyer en cours de bail librement intervenue entre les parties peut constituer une modification des obligations respectives des parties susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce.

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