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Covid-19 et non-paiement des loyers en application d’une mesure de police administrative d’interdiction d’ouverture au public

TJ Paris, Juge de l’exécution, 20 janvier 2021, RG n°20/80923

L’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, survenue au cours du bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics contraignant le locataire à une fermeture totale, est assimilable à la solution envisagée par l’article 1722 du Code civil et l’exonère du paiement des loyers pendant la période concernée.

En raison de l’état d’urgence sanitaire décrété à compter du 12 mars 2020, une société titulaire d’un bail commercial a fait l’objet d’une mesure de fermeture totale au public pour la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.

Le bailleur, en vertu du bail notarié, a fait pratiquer, au préjudice du locataire, une saisie attribution entre les mains de sa banque, pour le montant des loyers dus correspondant au 2ème trimestre 2020.

A la suite de cette saisie attribution positive, la société locataire a réglé un mois de loyer et a saisi le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris, pour en obtenir la mainlevée en raison de la fermeture totale au public de son exploitation à laquelle il a été contraint.

Le Juge de l’exécution, à titre préliminaire, constate la réalité de la mesure de police administrative portant fermeture totale des lieux loués, pour la période du 16 mars au 11 mai 2020.

Il en tire la conséquence que les dispositions de l’article 1722 du Code civil, à savoir « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement », sont applicables au cas d’espèce, compte tenu de l’impossibilité juridique, survenue au cours du bail résultant d’une décision des pouvoirs publics d’exploiter les lieux, une telle situation étant selon lui, assimilable à la situation envisagée par ce texte.

L’article 1722 du Code civil étant généralement appliqué en matière de sinistres entraînant une destruction matérielle des locaux loués, l’assimilation à la situation de fermeture administrative est audacieuse mais légitime puisqu’elle découle de l’indisponibilité des lieux loués.

Le Juge de l’exécution en a déduit que la société locataire ne peut se voir réclamer le paiement des loyers sur la période concernée.

La saisie attribution est en conséquence levée à concurrence des loyers portant sur la période de fermeture totale.

Le mouvement en faveur des locataires, victimes de la fermeture totale de leur établissement, qui jusque-là, a surtout donné lieu à des décisions du juge des référés décidant que le débat porte une contestation sérieuse, a laissé sous-entendre que des arguments relevant du droit des contrats pourraient trouver à s’appliquer.

Ce jugement rendu par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris en est une nouvelle approche de ce sujet controversé, gageons qu’il aura une longue carrière judiciaire.

A rapprocher : TJ Paris, Ordonnance de référé du 21 janvier 2021, RG n°20/55750 ; CA Grenoble, 5 novembre 2020, n°16/04533 ; TJ Paris, 26 octobre 2020, n°20/53713

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