webleads-tracker

MENU
Nos expertises Présentation du cabinet Présentation Notre approche Nos départements Nos avocats Nos distinctions Nous contacter Equipe immobilier Agenda / évènements Nos événements Autres événements Lexique Newsletters Rechercher Nos sites internet Réseau Simon Avocats Actifs / Propriete Immobilière Aménagement / Urbanisme Baux Civils / Commerciaux Construction / Responsabilité Des Constructeurs Copropriété Gestion Immobilière / Professions Immobilières Fiscalité International Partenaires Medias Contact Newsletter
SUIVEZ NOUS SUR
la lettre de l'immobilier
L'actualité juridique et économique des acteurs de l’immobilier par Simon Associés
simon associés simon associés
Accueil >Baux Civils / Commerciaux

Opposabilité du bail dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière

Cass. civ. 2ème, 27 février 2020, n°18-02.174

La délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. Le bail, même conclu après la publication du commandement valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire, s'il a été porté à sa connaissance, avant l'audience d'adjudication.



Dans cette affaire, le bien saisi dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière avait fait l’objet d’un bail conclu antérieurement à la procédure. Rejetant les contestations des locataires à l’encontre du jugement d’adjudication, le juge de l’exécution a relevé que le procès-verbal de description et le « procès-verbal d'apposition de placard » mentionnaient bien l’existence du bail. Le bien a été adjugé le 16 septembre 2014 à un créancier poursuivant, faute d’enchère. Le 6 décembre 2016, l’adjudicataire a fait délivrer aux locataires et à la société débitrice (la bailleresse) un commandement de quitter les lieux. Le 8 juillet 2015, un huissier de justice a procédé à leur expulsion. La société débitrice et les locataires ont saisi un juge de l’exécution afin de voir annuler les opérations d’expulsion.

La cour d’appel a rejeté leurs demandes, en retenant que les locataires n’avaient aucun droit propre à opposer à l’adjudicataire lors de la procédure d’expulsion et a ordonné la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion. La cour d’appel a considéré que le contrat de bail était venu à expiration au 31 août 2014 et n’avait pu être tacitement reconduit du fait de la saisie opérée sur l’immeuble.

Par un arrêt en date du 27 février 2020, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au visa de l’article L.321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, et retient que la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. Le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Pour rappel, l’article L.321-4 du Code des procédures civiles d'exécution dispose : « Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen»

Cet arrêt s’inscrit dans un courant jurisprudentiel qui considère que, si l’acquéreur est informé de l’existence du bail avant l’acte de saisie, alors cette dernière lui est opposable, la preuve de l'antériorité du bail pouvant être faite par tout moyen. L’arrêt ajoute que la saisie ne fait pas obstacle à la tacite reconduction du contrat de bail en cours.

A rapprocher : Cass. civ. 2ème, 10 janvier 2019, n°17-27.420

VOIR AUSSI

Loi ELAN et bail commercial : nouvel outil pour accélérer la transformation de bureaux en logements

Article L.145-4 du Code de commerce modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28

- Vu : 3834

Dans un objectif d’accélération des transformations de bureaux en logements, le législateur a introduit un nouveau droit de reprise triennale du bailleur commercial au sein de l’article L.145-4 du Code de commerce en cas de transformation à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

> Lire la suite

Bail commercial : premiers éclairages sur les contours du droit de préemption du locataire

Cass. civ. 3ème, 17 mai 2018, n°17-16.113, publié au Bulletin

- Vu : 3175

La Cour de cassation retient que le droit de préemption du locataire commercial introduit par la loi Pinel et prévu à l’article L.145-46-1 du Code de commerce ne joue pas (i) en cas de vente judiciaire ou encore (ii) en cas de cession globale de l’immeuble comprenant en l’espèce les locaux loués mais également un terrain nu contigu.

> Lire la suite


Les plus vus...
Élément d’équipement dissociable – Feu ! dans la garantie décennale
6 novembre 2017 - Vu : 16585
[...] les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité ...
> Lire la suite
VEFA - Causes légitimes de suspension du délai de livraison
4 septembre 2017 - Vu : 15331
Dans la vente en état futur d’achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas ...
> Lire la suite
Caducité de plein droit de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive
31 mars 2017 - Vu : 14418
La Cour de cassation précise le sort de la promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives non réalisées à ...
> Lire la suite
Vente immobilière : l’obligation de publier une assignation en nullité ne porte pas atteinte au droit d'accès au juge
4 septembre 2017 - Vu : 10841
L’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la ...
> Lire la suite
Copyright ©2017 La lettre de l'Immobilier | Création et réalisation Webcd©