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Opposabilité du bail dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière

Cass. civ. 2ème, 27 février 2020, n°18-02.174

La délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. Le bail, même conclu après la publication du commandement valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire, s'il a été porté à sa connaissance, avant l'audience d'adjudication.



Dans cette affaire, le bien saisi dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière avait fait l’objet d’un bail conclu antérieurement à la procédure. Rejetant les contestations des locataires à l’encontre du jugement d’adjudication, le juge de l’exécution a relevé que le procès-verbal de description et le « procès-verbal d'apposition de placard » mentionnaient bien l’existence du bail. Le bien a été adjugé le 16 septembre 2014 à un créancier poursuivant, faute d’enchère. Le 6 décembre 2016, l’adjudicataire a fait délivrer aux locataires et à la société débitrice (la bailleresse) un commandement de quitter les lieux. Le 8 juillet 2015, un huissier de justice a procédé à leur expulsion. La société débitrice et les locataires ont saisi un juge de l’exécution afin de voir annuler les opérations d’expulsion.

La cour d’appel a rejeté leurs demandes, en retenant que les locataires n’avaient aucun droit propre à opposer à l’adjudicataire lors de la procédure d’expulsion et a ordonné la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion. La cour d’appel a considéré que le contrat de bail était venu à expiration au 31 août 2014 et n’avait pu être tacitement reconduit du fait de la saisie opérée sur l’immeuble.

Par un arrêt en date du 27 février 2020, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au visa de l’article L.321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, et retient que la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. Le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Pour rappel, l’article L.321-4 du Code des procédures civiles d'exécution dispose : « Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen»

Cet arrêt s’inscrit dans un courant jurisprudentiel qui considère que, si l’acquéreur est informé de l’existence du bail avant l’acte de saisie, alors cette dernière lui est opposable, la preuve de l'antériorité du bail pouvant être faite par tout moyen. L’arrêt ajoute que la saisie ne fait pas obstacle à la tacite reconduction du contrat de bail en cours.

A rapprocher : Cass. civ. 2ème, 10 janvier 2019, n°17-27.420

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