Bail commercial et convention d’occupation précaire, la précarité ne se décide pas

Cass. civ. 3ème, 12 décembre 2019, n°18-23.784

N’est pas une convention d’occupation précaire le contrat, expressément prévu comme étant dérogatoire au statut des baux commerciaux, qui autorise le locataire à occuper les locaux durant une période transitoire dans l’attente de la cession à un tiers de son fonds de commerce ou de son droit au bail.

Un bailleur a consenti à son preneur le renouvellement d’un bail commercial. Suivant un accord ultérieur, les parties ont convenu de la rupture anticipée du bail et ont entendu autoriser le preneur à se maintenir dans les locaux, pour une durée limitée à vingt-trois mois, dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Plusieurs mois après la date d’expiration, le bailleur a assigné en expulsion le preneur, qui, demeuré dans les lieux, a sollicité que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.

Par un arrêt du 14 juin 2018, il a été fait droit à la demande du bailleur. Selon les juges du fond, l’accord exclut explicitement les dispositions des articles L.145 et suivants du Code de commerce. D’après eux, la cession du fonds de commerce ou du droit au bail est un évènement incertain et extérieur à la volonté des parties car impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds. La cour d’appel considère qu’il y a dès lors un motif légitime de précarité.

La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa des articles L.145-5 du Code de commerce et 1134, ancien du Code civil.

Elle estime que le projet de cession portant sur le fonds de commerce du preneur ou son droit au bail ne justifie pas le recours à une convention d’occupation précaire.

Si la convention d’occupation précaire est une création prétorienne (Cass. civ. 3ème, 19 novembre 2003, n°02-15.887 ; Cass. civ. 3ème, 9 novembre 2004, n°03-15084), la loi PINEL du 18 juin 2014, l’a défini à l’article L.145-5-1 du Code de commerce : « la convention d’occupation précaire […] se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Ici, la Cour de cassation précise que pour qu’une convention d’occupation précaire soit valable il faut une cause objective de précarité. Le caractère objectif repose sur le fait que l’occupation des lieux ne doit être autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Cette position n’est pas nouvelle dans la mesure où, dans un précédent arrêt, la Cour de cassation avait déjà retenu cette solution pour des faits similaires (Cass. civ. 3ème, 7 juillet 2015, n°14-11.644).

La position de la Haute juridiction est justifiée par le fait que le vendeur décide ou non in fine de la vente du fonds ou du droit au bail. Ainsi, quand bien même la vente était incertaine au moment de la signature de la convention, celle-ci n’était pas indépendante de la volonté d’une des parties. La précarité ne se décide pas ! 

En l’absence d’élément de précarité, la troisième chambre civile juge que le locataire étant resté dans les lieux, au-delà du terme prévu à la convention (23 mois) qui dérogeait aux dispositions statutaires, sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, il résultait qu’il s’était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux par application de l’article L.145-5 du Code de commerce.

Pour un exemple très récent, constituent en revanche des circonstances légitimant la précarité, la possible destruction d’un immeuble loué à raison de la réalisation par la commune d’un projet de réhabilitation du centre-ville caractérisant l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (Cass. civ. 3ème, 14 novembre 2019, n°18-21.297).

L’enjeu repose dans la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial soumis au statut avec son lot bien connu d’avantages et d’inconvénients. En l’espèce, le preneur ne peut être expulsé à l’expiration des vingt-trois mois car il bénéficie d’un bail d’une durée de neuf ans, renouvelable le cas échéant.

On retiendra donc que la référence dans le contrat à la notion de précarité ne suffit pas à caractériser cette dernière et que les circonstances particulières justifiant la précarité doivent également être partagées par les deux parties.

A rapprocher : CA Caen, 2ème ch. civ., 14 juin 2018, n°15/02811 ; Article L.145-5 du Code de commerce ; Article 1134 du Code civil ; Article L.145-5-1 du Code de commerce ; Cass. civ. 3ème, 7 juillet 2015, n°14-11.644 ; Cass. civ. 3ème, 14 novembre 2019, n°18-21.297

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