Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’action de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire
Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’action de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire, qui est entré en vigueur le 1er octobre 2019, apporte des précisions sur le champ d’application de ces obligations, la liberté laissée aux parties pour aménager contractuellement la charge de ces obligations ainsi que les sanctions dont elles sont assorties.
L’article L.111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « loi ELAN »), a créé deux nouvelles obligations à la charge des propriétaires et locataires de bâtiments : (i) une obligation de réduire le niveau de consommation d’énergie du bâtiment et (ii) une obligation pour les parties au contrat de bail commercial de se communiquer mutuellement leurs données de consommation énergétique et de les transmettre, à compter de l’année 2021, sur une plateforme numérique mise en place par l’Etat.
Le décret du 23 juillet 2019, pris pour l’application de cet article, apporte les précisions qui suivent.
S’agissant du champ d’application, ces nouvelles obligations sont applicables à tout bâtiment (ou partie ou ensemble de bâtiments) hébergeant une activité tertiaire marchande (commerce, transports, activités financières, services, hébergement, restauration, immobilier, information-communication) ou non marchande (services publics), sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1.000 m², et existant à la date de publication de la loi ELAN, c’est-à-dire au 24 novembre 2018.
S’agissant des actions de réduction de la consommation énergétique des bâtiments, le Code de la construction et de l’habitation comme le décret du 23 juillet 2019 laissent aux parties la liberté de répartir contractuellement la charge de leur réalisation.
En matière de bail commercial, cette liberté contractuelle se heurtera néanmoins aux dispositions obligatoires de l’article R.145-35 du Code de commerce qui interdit au bailleur de transférer à la charge du preneur le coût des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil quand bien même il s’agirait de travaux relevant de mise en conformité.
En terme de maitrise d’ouvrage desdites actions, la question se pose différemment selon que l’immeuble est mono ou multi-utilisateurs, soumis ou non au statut de la copropriété. Le décret ne vise pourtant aucunement ces situations et laisse encore une fois aux parties le soin d’articuler concrètement entre elles les nouvelles obligations.
A noter que le non-respect des objectifs de réduction des consommations d’énergie sera sanctionné par une injonction adressée par le préfet d’avoir à déterminer un programme d’actions et le non-respect de celui-ci donnera in fine lieu à des amendes administratives.
S’agissant de l’obligation de transmettre les données relatives à la consommation énergétique du bâtiment sur la plateforme numérique, les parties devront de la même manière, convenir ensemble des conditions contractuelles de transfert ou non de l’obligation notamment à la charge du preneur qui parfois détient seul les informations sur la consommation d’énergie du bâtiment.
Pour la première fois, les données de consommations d’énergie relatives à l’année 2020 devront au plus tard le 30 septembre 2021, être communiquées par la partie au bail qui en a la charge.
Le non-respect de cette obligation donne lieu, après mise en demeure adressée par le préfet au propriétaire ou au preneur à bail s’il a été chargé de transmettre les données, à une publication sur un site internet de l’Etat retraçant les mises en demeure restées sans effet, selon une logique de « name and shame ».
Enfin, le texte crée une nouvelle annexe au bail, destinée à assurer le suivi du respect de l’obligation de réduction de la consommation d’énergie, et qui sera selon le décret du 23 juillet 2019, établie à l’aide d’une attestation numérique générée chaque année par la plateforme numérique, et pour la première fois en fin de l’année 2021.
Les parties devront alors enfin devoir articuler les données et obligations rappelées ci-avant avec celles figurant dans le diagnostic de performance énergétique et pour les locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureaux ou de commerces, avec celles de l’annexe environnementale.
A vos clauses !
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