webleads-tracker

MENU
Nos expertises Présentation du cabinet Présentation Notre approche Nos départements Nos avocats Nos distinctions Nous contacter Equipe immobilier Agenda / évènements Nos événements Autres événements Lexique Newsletters Rechercher Nos sites internet Réseau Simon Avocats Actifs / Propriete Immobilière Aménagement / Urbanisme Baux Civils / Commerciaux Construction / Responsabilité Des Constructeurs Copropriété Gestion Immobilière / Professions Immobilières Fiscalité International Partenaires Medias Contact Newsletter
SUIVEZ NOUS SUR
la lettre de l'immobilier
L'actualité juridique et économique des acteurs de l’immobilier par Simon Associés
simon associés simon associés
Accueil >Baux Civils / Commerciaux

Bail commercial et désamiantage : étendue de la responsabilité du preneur en cas d’incendie

Cass. civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-15.424

Dès lors qu’en application de l’article 1733 du Code civil, la responsabilité de l’incendie incombe au preneur, et que la nécessité de procéder à des travaux de désamiantage est une conséquence directe de cet incendie, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée du fait de la réalisation tardive dudit désamiantage outre que le preneur reste tenu d’indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à reconstruction.

Dans l’affaire commentée, une société exploitait une activité de fabrication d’ouate de cellulose dans un hangar qui lui avait été donné à bail commercial en 1993.

Le 11 novembre 2012, un incendie a partiellement détruit le hangar, provoquant la chute d’une grande partie de la toiture, composée de plaques de fibrociment. Le maire de la commune a pris un arrêté de péril imminent interdisant l’accès au bâtiment, sauf aux techniciens et entreprises dont l’intervention était indispensable à la rédaction des rapports, tout en précisant que cette intervention devrait nécessairement être de courte durée.

Tant que le bailleur n’avait pas procédé à la démolition de cette toiture et au désamiantage des lieux, le preneur se trouvait donc dans l’impossibilité de récupérer ses machines afin de les réparer et de poursuivre son exploitation dans un autre lieu.

Le bailleur n’a procédé aux travaux de démolition et de désamiantage du hangar qu’au cours du mois de juillet 2013, et le preneur n’a, par conséquent, pas pu obtenir la restitution de ses machines.

Considérant que cette remise en état tardive constituait une faute de la part du bailleur, le preneur a sollicité en justice sa condamnation à des dommages-intérêts au titre de la remise en état des machines, du manque à gagner et de la perte de chance de réaliser une marge commerciale supplémentaire.

La demande du preneur a été rejetée en première instance (TGI Grasse, 6 décembre 2016), mais celui-ci a interjeté appel du jugement. Le bailleur a, quant à lui, sollicité à titre reconventionnel, la condamnation du preneur au paiement de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de percevoir des loyers.

Par un arrêt en date du 1er février 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit aux demandes d’indemnisation du preneur (CA Aix-en-Provence, 11ème Chambre A, 1er février 2018, RG n°17/00277), jugeant que le bailleur « en s’abstenant de faire procéder sans délai (…) aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux, a par sa faute retardé le moment auquel la locataire pouvait procéder à l’enlèvement de ses machines », et que « les préjudices matériels invoqués par [le preneur] sont ainsi directement causés par ce retard et le défaut de sécurisation des lieux par [le bailleur] ».

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a par ailleurs rejeté, pour les mêmes raisons, la demande reconventionnelle du bailleur en indemnisation de sa perte de chance de percevoir des loyers, indiquant que le preneur « ne saurait se voir imputer des délais incombant au seul bailleur ».

Le bailleur a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, en s’appuyant sur les deux premiers moyens du pourvoi principal, fondés sur l’article 1733 du Code civil :

  1. dès lors que la responsabilité de l’incendie incombe au preneur et que la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage est une conséquence directe de cet incendie, le preneur ne peut être indemnisé du fait de la réalisation tardive par le bailleur de ces travaux de désamiantage ;

  2. le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1733 du Code civil doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie, ce qui implique d’indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble.

La Cour de cassation confirme ainsi une jurisprudence antérieure, par laquelle elle avait déjà précisé que le bailleur ne peut se voir reprocher aucune faute justifiant qu’il soit condamné à partager la responsabilité avec le preneur si cette faute n’est pas à l’origine de l’incendie (Cass. civ. 3ème, 13 juin 2007, n°06-10.033, publié au Bulletin).

La Cour de cassation confirme également une jurisprudence plus ancienne selon laquelle le preneur déclaré responsable de l’incendie de la chose louée est tenu d’en réparer intégralement les conséquences (Cass. civ. 3ème, 5 février 1971, n°69-13.849, publié au Bulletin), qui comprennent donc également, d’après l’arrêt commenté, le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble.

A rapprocher : Article 1733 du Code civil ; Cass. civ. 3ème, 13 juin 2007, n°06-10.033 ; Cass. civ. 3ème, 5 février 1971, n°69-13.849

VOIR AUSSI

Répétition des charges : point de départ de la prescription

Cass. civ. 3ème, 9 novembre 2017, n°16-22.445

- Vu : 2541

Le point de départ de la prescription d’une action en répétition de charges indues est la date de régularisation des charges et non la date à laquelle les provisions sur charges ont été versées par les locataires.

> Lire la suite

Portée d’une clause de solidarité en matière de colocation et bail d’habitation

Cass. civ. 3ème, 12 janvier 2017, n°16-10.324

- Vu : 1829

Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle...

> Lire la suite


Les plus vus...
Élément d’équipement dissociable – Feu ! dans la garantie décennale
6 novembre 2017 - Vu : 13289
[...] les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité ...
> Lire la suite
Caducité de plein droit de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive
31 mars 2017 - Vu : 11428
La Cour de cassation précise le sort de la promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives non réalisées à ...
> Lire la suite
VEFA - Causes légitimes de suspension du délai de livraison
4 septembre 2017 - Vu : 11216
Dans la vente en état futur d’achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas ...
> Lire la suite
Vente immobilière : l’obligation de publier une assignation en nullité ne porte pas atteinte au droit d'accès au juge
4 septembre 2017 - Vu : 6999
L’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la ...
> Lire la suite
Copyright ©2017 La lettre de l'Immobilier | Création et réalisation Webcd©