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Vente à réméré : reprise de possession de l’immeuble par le vendeur en cas de désaccord des parties

Cass. civ. 3ème, 8 novembre 2018, n°14-25.005

A défaut d'accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat dans le cadre d’une vente à réméré ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement.



Traditionnellement utilisée en matière immobilière comme en matière mobilière, la vente à réméré est le contrat « par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement » (C. civ., art. 1659) des frais et loyaux coûts de la vente, des réparations nécessaires et de celles qui ont augmenté la valeur du fonds (C. civ., art. 1673). La vente à réméré a le caractère d'une vente contractée sous condition résolutoire.

En l’espèce, une SCI a utilisé ce type de vente et a vendu à une autre SCI un immeuble avec faculté de rachat. Le vendeur a exercé son droit de rachat. Toutefois, les parties étant en désaccord sur le montant des sommes à rembourser, la SCI venderesse a assigné l’acquéreur en fixation de ces sommes.

La Cour d’appel a condamné le vendeur à verser à l’acquéreur la totalité des loyers payés par le locataire du bien objet du réméré à compter du mois de novembre 2011 jusqu'à complet paiement du prix définitif. La Cour d’appel a retenu que le transfert de propriété n'intervenait qu'à la date où le prix, définitivement arrêté par une décision ayant autorité de chose jugée, aura été versé effectivement et dans son intégralité.

Le vendeur a formé un pourvoi en cassation.

Dans cette affaire, la Cour de cassation sanctionne la position retenue par la Cour d’appel et se prononce sur la question du moment auquel s’opère le transfert de propriété en cas de désaccord entre les parties sur les sommes dues.

Au visa des articles 1659 et 1673 du Code civil, la Cour de cassation énonce qu’à défaut d'accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement.

Dès lors, en l’espèce, la Cour de cassation estime qu’alors qu'elle avait constaté que le vendeur avait versé une somme, au titre du remboursement du prix et des frais visés par l'article 1673 du Code civil, d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

A rapprocher :  Article 1659 du Code civil ; Article 1673 du Code civil

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