webleads-tracker

MENU
Nos expertises Présentation du cabinet Présentation Notre approche Nos départements Nos avocats Nos distinctions Nous contacter Equipe immobilier Agenda / évènements Nos événements Autres événements Lexique Newsletters Rechercher Nos sites internet Réseau Simon Avocats Actifs / Propriete Immobilière Aménagement / Urbanisme Baux Civils / Commerciaux Construction / Responsabilité Des Constructeurs Copropriété Gestion Immobilière / Professions Immobilières Fiscalité International Partenaires Medias Contact Newsletter
SUIVEZ NOUS SUR
la lettre de l'immobilier
L'actualité juridique et économique des acteurs de l’immobilier par Simon Associés
simon associés simon associés
Accueil >Baux Civils / Commerciaux

Droit de préemption du preneur et notion de local « commercial »

Cass. civ. 3ème, 15 novembre 2018, n°17.26.727

L’article L.145-46-1 du Code de commerce confère au preneur un droit de préemption pour l’acquisition du local dans lequel il exerce son activité. Ce droit de préemption est toutefois inapplicable lorsque la vente projetée par le bailleur porte sur plusieurs locaux commerciaux distincts vendus par un acte unique à un même acquéreur.



Ce qu’il faut retenir : L’article L.145-46-1 du Code de commerce confère au preneur un droit de préemption pour l’acquisition du local dans lequel il exerce son activité. Ce droit de préemption est toutefois inapplicable lorsque la vente projetée par le bailleur porte sur plusieurs locaux commerciaux distincts vendus par un acte unique à un même acquéreur.

En outre, l’appréciation de la destination « commerciale » des locaux loués objet de la vente qui dépendent d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, résulterait notamment de la destination visée au règlement de copropriété, celui-ci ayant valeur contractuelle et non de l’état descriptif de division qui n’a pas cette valeur.

Pour approfondir : Le bailleur avait consenti une promesse de vente à un tiers portant sur des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et donnés à bail à un preneur, sans purger le droit de préemption de ce dernier. Ce projet de vente comprenait également un autre lot que le bailleur souhaitait vendre par le biais d’un même acte.

Le preneur a alors assigné son bailleur afin de l’enjoindre de procéder à la notification de son droit de préemption prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Le bailleur, pour s’opposer à cette demande, considérait que s’agissant d’une « cession unique de locaux commerciaux distincts », la vente n’entrait pas dans le champ d’application de la préemption puisque le texte l’exclut expressément. En outre, d’après le règlement de copropriété de l’immeuble, un des locaux en question constituait un local commercial alors que l’état descriptif de division le définissait en tant que logement.

La Cour d’appel a écarté le droit de préemption du preneur, d’une part, parce qu’il s’agissait de la vente de locaux distincts et, d’autre part, que l’un des locaux était visé dans l’état de division comme étant à usage de logement, excluant alors la préemption à raison de l’usage non commercial.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel considérant que seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle de sorte que la destination visée dans l’état de division des locaux doit être écartée.

Le règlement de copropriété est donc seul à disposer d’un caractère contractuel et l’état descriptif de division seulement dressé pour les besoins de la publicité foncière en serait dépourvu, sauf disposition contraire expresse visée dans le règlement.

Si cette solution est convenue lors de l’application des règles de la copropriété, on relèvera ici son intérêt dans l’appréciation de la notion de local « commercial » pour l’application du droit de préemption du locataire titulaire d’un bail commercial. En effet, l’article L.145-46-1 du Code de commerce ne confère pas de droit de préemption à tous les preneurs titulaires d’un bail commercial mais vise exclusivement les locaux commerciaux ou artisanaux « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci (…) ».

A ce jour, on ignore encore les contours de l’appréciation de la notion de local « commercial » visé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce. On relèvera que les juges retiennent comme faisceau d’indice pour apprécier la destination commerciale de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, la destination visée au règlement de copropriété lorsque l’immeuble y est soumis.

A rapprocher :  Cass. civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-14.605 ; Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°16-16.849

VOIR AUSSI

Déséquilibre significatif et bail commercial

Cass. civ. 3ème, 15 février 2018, n°17-11.329, Publié au bulletin

- Vu : 327

Les règles des pratiques restrictives de concurrence – notamment le déséquilibre significatif – ne s’appliquent qu’aux seules activités de production, de distribution ou de services.

> Lire la suite

La fin de la clause de loyer « plancher » dans le cadre de la révision légale

Cass. civ. 3ème, 30 mars 2017, FS-P+B, n°16-13.914

- Vu : 4061

Dans un arrêt rendu le 30 mars 2017, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a invalidé une clause figurant dans un bail commercial aux termes de laquelle le preneur renonçait expressément pendant la durée du bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel.

> Lire la suite


Les plus vus...
Élément d’équipement dissociable – Feu ! dans la garantie décennale
6 novembre 2017 - Vu : 14226
[...] les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité ...
> Lire la suite
VEFA - Causes légitimes de suspension du délai de livraison
4 septembre 2017 - Vu : 12454
Dans la vente en état futur d’achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas ...
> Lire la suite
Caducité de plein droit de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive
31 mars 2017 - Vu : 12373
La Cour de cassation précise le sort de la promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives non réalisées à ...
> Lire la suite
Vente immobilière : l’obligation de publier une assignation en nullité ne porte pas atteinte au droit d'accès au juge
4 septembre 2017 - Vu : 8093
L’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la ...
> Lire la suite
Copyright ©2017 La lettre de l'Immobilier | Création et réalisation Webcd©