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Bail commercial : association de commerçants et conséquence du retrait du preneur

Cass. civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-23.211, Publié au bulletin

La clause d’un bail commercial faisant obligation au preneur d’adhérer à une association de commerçants d’un centre commercial et à régler à cette association, en cas de retrait, une « participation financière aux dépenses engagées » pour l’animation du centre commercial est entachée de nullité absolue.



Les associations de commerçants de centres commerciaux ont pour objet, grâce aux cotisations payées par leurs membres, de mettre en place des actions commerciales de promotion du centre commercial afin d’y attirer la clientèle.

Pendant longtemps, la pratique a consisté pour les propriétaires bailleurs de locaux situés dans un centre commercial à faire obligation aux preneurs d’adhérer à une association de commerçants et de maintenir leur adhésion pendant la durée du bail et de ses renouvellements.

Au nom de la liberté d’association, la jurisprudence est venue poser en principe que la clause d’un bail commercial par laquelle un preneur s’oblige à adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée de nullité absolue (AP, 9 février 2001, n°99-17.642, Publié au bulletin ; Cass. civ. 3ème, 12 juin 2003, n°02-10.778, Publié au bulletin ; et récemment CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 24 mai 2017, n°15/15282).

Le preneur est ainsi fondé à se retirer de l’association à tout moment, moyennant le paiement des cotisations échues et de l’année courante.

Mais, dans la mesure où le preneur continue de bénéficier du trafic de clientèle généré par les opérations de promotion commerciale, l’association est-elle fondée à lui réclamer une quelconque somme pour la période postérieure au retrait ?

Dans l’affaire commentée, la société Carrefour avait donné à bail commercial à la société Flunch des locaux dépendant d’un centre commercial. Une clause du bail stipulait que le preneur s’obligeait à adhérer à l’association de commerçants du centre commercial et, qu’en cas de retrait, le preneur restait tenu de payer à l’association sa « participation financière aux dépenses engagées » pour l’animation du centre commercial.

La société preneuse avait notifié à l’association sa décision de retrait et avait cessé de régler ses cotisations à compter du 1er janvier 2014.

L’association l’avait assignée en paiement des cotisations pour les années 2014 et 2015, ce à quoi la société preneuse avait opposé que la clause du bail commercial prévoyant une adhésion forcée du preneur devait être déclarée nulle en application du principe de liberté d’association.

Dans son arrêt du 11 octobre 2018, la Cour de cassation confirme la décision par laquelle les juges du fond ont débouté l’association de sa demande de condamnation :

  • d’une part, en prévoyant qu’en cas de retrait le preneur restait tenu de régler à l’association sa participation financière aux dépenses engagées pour l’animation du centre commercial, la clause entravait la liberté du preneur de se retirer de l’association en tout temps, de sorte qu’elle est entachée de nullité absolue ;
  • d’autre part et surtout, la Cour vient préciser qu’à partir du moment où le preneur s’est retiré, l’association ne peut plus exiger qu’il participe au coût des opérations engagées pour la promotion du centre commercial.

Autrement dit, après le retrait du preneur l’association ne peut plus réclamer à celui-ci ni le paiement de cotisations ni le paiement d’une participation au coût des opérations de promotion commerciale.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un précédent arrêt rendu par la Cour de cassation par lequel elle avait rejeté la demande d’une association de condamner un preneur qui avait notifié son retrait au paiement d’une indemnité dont le montant était équivalent à celui des cotisations. L’association avait tenté de fonder sa demande sur l’enrichissement sans cause du preneur qui, en se maintenant dans le centre commercial, continuait à bénéficier des avantages générés par les opérations de promotion commerciale (Cass. civ. 1ère, 20 mai 2010, n°09-65.045, FS-P+B+I).

A rapprocher :  Article 11 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme ; Article 4 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association ; Cass. AP, 9 février 2001, n°99-17.642, Publié au bulletin ; Cass. civ. 3ème, 12 juin 2003, n°02-10.778, Publié au bulletin ; Cass. civ. 1ère, 20 mai 2010, n°09-65.045, Publié au bulletin ; Cass. civ. 1ère, 12 juillet 2012, n°11-17.587, Publié au bulletin ; CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 24 mai 2017, n°15/15282

VOIR AUSSI

Baux commerciaux : prise d’effet des congés en cours de bail ou lors de la prorogation tacite

Cass. civ. 3ème, 7 février 2019, n°17-31.229

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Les dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi du 4 août 2008, en vertu desquelles le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance, ne s’appliquent qu’aux congés délivrés au cours d’une tacite prorogation du bail commercial et non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale. Ces derniers doivent quant à eux être donnés au moins six mois à l’avance pour cette date.

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Sanction de la fixation d’un loyer « plancher » dans la clause d’indexation

CA Paris, 24 janvier 2018, RG n°16/09460 ; CA Lyon, 18 janvier 2018, RG n°14/10142

- Vu : 1533

Dans deux arrêts rendus en début d’année, l’un par la Cour d’appel de Lyon, l’autre par la Cour d’appel de Paris, la mention figurant dans la clause d’indexation aux termes de laquelle par le jeu de cette clause, le loyer ne devra jamais être inférieur au loyer de base se trouve invalidée.

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