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Bail commercial : obligation de délivrance versus transfert des mises en conformité

Cass. civ. 3ème, 18 janvier 2018, n°16-25.126

Les travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture sont à la charge du preneur dès lors qu’une clause du bail met expressément à sa charge les aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l’administration et considérant qu’ils ne relèvent pas, en l’espèce, de l’obligation de délivrance du bailleur.

Ce qu’il faut retenir : Les travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture sont à la charge du preneur dès lors qu’une clause du bail met expressément à sa charge les aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l’administration et considérant qu’ils ne relèvent pas, en l’espèce, de l’obligation de délivrance du bailleur.

Pour approfondir : En l’espèce, les parties ont signé un bail commercial portant sur un garage-hôtel et sur un parking. Suite à une visite technique, la préfecture de police de la ville de Paris a sollicité la réalisation de travaux de mise en sécurité incendie des locaux tels que l’encloisonnement des deux escaliers, mise en place d’une colonne sèche, traitement de stabilité du feu des structures métalliques, … Le montant total de ces travaux était de 885 436,26 €. Les preneurs ont alors assigné les bailleurs en remboursement du coût des travaux.

Les juges d’appel ont rejeté leur demande suite à l’interprétation de la clause du bail par laquelle le preneur se doit « de faire son affaire personnelle avec l’inspection du travail, la Préfecture de police, la Préfecture de la Seine, la commission d’hygiène et toute autre administration, de tous aménagements, améliorations et modifications qui seraient ordonnés, en faisant exécuter les travaux à ses frais, de manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet ». 

Les preneurs soutenaient que la clause ne pouvait recevoir application en l’espèce, puisqu’il n’était pas question de simples travaux d’aménagement, d’amélioration ou de modification, mais de travaux prescrits pour la mise en conformité des locaux à la destination pour laquelle ils étaient loués. Les juges d’appel ont considéré que la clause litigieuse visait bien les travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrative.

La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel sur ce point : la clause, mettant à la charge du preneur les aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l’administration, s’applique aux travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture.

En outre, la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur. Pour rappel, l’obligation de délivrance suppose la délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle.

Le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer l’activité prévue dans les lieux loués, et notamment vérifier que les règlementations applicables à l’exercice de l’activité dans les locaux puissent être respectées.

Les travaux ordonnés par l’administration (Civ. 3ème, 19 avril 1989, n°87-14942), et plus généralement la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité  aux normes de sécurité (Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n°15-10036) sont susceptibles de conditionner l’exercice de l’activité dans les lieux loués et peuvent, à ce titre, être rattachées à l’obligation de délivrance du bailleur.

Dans notre affaire, la Cour de cassation considère que les travaux, n’étant destinés qu’à assurer un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux, ne relèvent pas de l’obligation de délivrance du bailleur. 

A rapprocher : Article 1719 Code civil ; Cass. civ. 3ème, 19 avril 1989, n°87-14.942 ; Cass. civ. 3ème, 16 septembre 2008, n°07-18.303 ; Cass. civ. 3ème, 3 novembre 2016, n°15-10.036 ; Cass. civ. 3ème, 18 janvier 2018, n°16-26.011 

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