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Bail commercial et renouvellement : déplafonnement à raison d’un avenant en cours de bail expiré

Cass. civ. 3ème, 15 février 2018, n°17-11.866 et n°17-11.867

La modification conventionnelle du loyer en cours de bail librement intervenue entre les parties peut constituer une modification des obligations respectives des parties susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce.

Ce qu’il faut retenir : La modification conventionnelle du loyer en cours de bail librement intervenue entre les parties peut constituer une modification des obligations respectives des parties susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce.

Pour approfondir : En l’espèce, les parties avaient conclu un bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2003. Le bailleur a sollicité la révision du loyer à la valeur locative le 17 janvier 2012. Parallèlement, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter 1er avril 2013.

Le 7 mars 2014, les parties ont convenu par avenant de réajuster le loyer du bail expiré pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013.

N’ayant pas pu trouver d’accord sur le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013, le bailleur a assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux afin de fixer le loyer à la valeur locative.

Les juges d’appel ont fait droit à sa demande.

La Cour de cassation valide la solution de la Cour d’appel et réaffirme ainsi que la fixation conventionnelle du loyer en cours de bail emporte renonciation à la procédure de fixation du loyer révisé et constitue une modification des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Pour rappel, les articles L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce encadrent les modalités de fixation du loyer révisé. Bien que ces articles soient d’ordre public, il est admis que les parties peuvent, après la conclusion du bail et une fois que le droit à une révision est né et acquis, se mettre d’accord pour décider que la révision du loyer se fera sans tenir compte des dispositions prévues par le texte (Cass. civ. 3ème, 24 octobre 1979, n°78-11.107).

En outre, selon la Cour de cassation, une modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré dans des conditions étrangères tant à la loi qu’au bail initial s’analyse en une modification des obligations des parties qui, dès lors que son caractère notable est démontré, justifie à elle seule l’exclusion de la règle du plafonnement (Cass. civ. 3ème, 4 avril 2001, n°99-18.899). En effet, rappelons que la modification notable des obligations respectives des parties constitue un motif de déplafonnement conformément aux articles L.145-34, L.145-33 et R.145-8 du Code de commerce.

A rapprocher : L.145-38 et L.145-39 Code de commerce ; L.145-34 ; L.145-33 et R.145-8 Code de commerce ; Cass. civ. 3ème, 24 octobre 1979, n°78-11.107 ; Cass. civ. 3ème, 4 avril 2001, n°99-18.899 ; Cass. civ. 3ème, 5 mai 2004, n°03-10.477

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