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Vente immobilière et vices cachés : quelles sanctions ?

Cass. civ. 3ème, 14 décembre 2017, n°16-24.170

Le notaire qui a omis d’annexer à l’acte de vente un jugement révélant l’existence de fissures anciennes affectant le bien vendu, et l’agent immobilier qui a omis de solliciter du vendeur plus d’informations à ce sujet ont tous deux commis une faute à l’égard de l’acquéreur.

Ce qu’il faut retenir : Le notaire qui a omis d’annexer à l’acte de vente un jugement révélant l’existence de fissures anciennes affectant le bien vendu, et l’agent immobilier qui a omis de solliciter du vendeur plus d’informations à ce sujet ont tous deux commis une faute à l’égard de l’acquéreur.

Néanmoins, dans la mesure où le vendeur est uniquement condamné à la restitution partielle du prix de vente et non au paiement de dommages et intérêts (ces deux sanctions ne pouvant se cumuler), le notaire et l’agent immobilier ne peuvent par conséquent être condamnés à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Pour approfondir : Par acte authentique du 20 juillet 2007 dressé par notaire, un particulier a vendu, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, à un couple d’acquéreurs, une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes. Par jugement du 28 septembre 1997, le juge avait admis le principe de la démolition de ladite maison et sa reconstruction en raison de désordres compromettant sa solidité et du refus de délivrance du certificat de conformité.

De nouvelles fissures et déformations du gros œuvre étant apparues après la vente, les acquéreurs ont assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire. Le notaire a lui appelé en garantie l’agent immobilier. La Cour d’appel de Bourges a déclaré bien fondée l’action des acquéreurs à l’encontre du notaire et l’a condamné à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur. Elle a retenu exactement la même solution s’agissant de l’agent immobilier. Quant au vendeur, la Cour d’appel l’a également condamné à indemniser les acquéreurs au titre de la restitution d’une partie du prix d’achat de la maison ainsi que du coût de sa démolition et de sa reconstruction. Elle a jugé que le vendeur, qui connaissait le vice affectant le bien, était tenu, outre la restitution du prix qu’il en avait reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.

Dès lors trois questions de droit se posaient :

  1. Le notaire engage-t-il sa responsabilité envers les acquéreurs pour ne pas avoir annexé à l’acte authentique de vente un jugement révélant des désordres affectant le bien objet de la vente ?
  2. L’agent immobilier engage-t-il sa responsabilité envers les acquéreurs pour ne pas avoir sollicité du vendeur plus d’informations et de justificatifs quant aux désordres susceptibles d’affecter le bien vendu ?
  3. Les acquéreurs agissant en garantie des vices cachés peuvent-ils obtenir à la fois la condamnation du vendeur à restituer une partie du prix d’achat de la maison sur le fondement de l’article 1644 du Code civil (action estimatoire) et au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du Code civil (action indemnitaire) ?

La Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt d’appel. Suite au pourvoi incident du notaire et de l’agent immobilier, elle entérine la décision de la Cour d’appel qui a souverainement apprécié la proportion dans laquelle le notaire et l’agent immobilier pouvaient être tenus responsables, soit 10 % des dommages et intérêts auxquels pourrait être condamné le vendeur.

Toutefois, la Cour de cassation refuse de condamner le vendeur à réparer le préjudice subi par les acquéreurs.

La Cour de cassation estime que la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensent l’une comme l’autre la perte d’utilité de la chose.

Elle juge par ailleurs que le notaire et l’agent immobilier, même s’ils ont commis une faute, ne peuvent pas être condamnés à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur dès lors que le vendeur n’a été condamné qu’à rembourser une partie du prix de vente et non au versement de dommages et intérêts.

A rapprocher : Pour des exemples sur la responsabilité de l’agent immobilier : Cass. civ. 3ème, 9 mars 2017, n°15-29.384 ; Cass. civ. 3ème, 8 avril 2009, n°07-21.910, 07-21.953

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