webleads-tracker

MENU
Nos expertises Présentation du cabinet Présentation Notre approche Nos départements Nos avocats Nos distinctions Nous contacter Equipe immobilier Agenda / évènements Nos événements Autres événements Lexique Newsletters Rechercher Nos sites internet Réseau Simon Avocats Actifs / Propriete Immobilière Aménagement / Urbanisme Baux Civils / Commerciaux Construction / Responsabilité Des Constructeurs Copropriété Gestion Immobilière / Professions Immobilières Fiscalité International Partenaires Medias Contact Newsletter
SUIVEZ NOUS SUR
la lettre de l'immobilier
L'actualité juridique et économique des acteurs de l’immobilier par Simon Associés
simon associés simon associés
Accueil >Actifs / Propriete Immobilière

VEFA - Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Cass. civ. 3ème, 29 juin 2017, n°15-27.542

Dans la vente en état futur d’achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas être considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison.



Ce qu’il faut retenir : Dans la vente en état futur d’achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas être considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison. Il en est de même des défaillances des entreprises, faute par le vendeur de pouvoir justifier du lien de causalité entre ces défaillances et le retard de livraison.

La Cour de cassation valide dans ces deux hypothèses l’indemnisation due à l’acquéreur victime de retards de livraison et de levées de réserves, et précise que le montant de l’indemnisation reste à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Pour approfondir : Une société civile immobilière avait procédé à la vente d’un immeuble à usage d’habitation sous la forme d’une vente en état futur d’achèvement.

Se plaignant d’un retard de livraison et également d’un retard de levée de réserves, l’acheteur avait assigné la Société venderesse aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

La Cour d’appel d’Aix en Provence, par un arrêt du 29 juin 2015, avait fixé les jours d'intempéries pouvant être retenus à titre de cause légitime de suspension du délai de livraison, en écartant les jours d’intempéries antérieurs à la date d’acquisition, et considéré que la venderesse n’ayant pas produit, comme le prévoyait le contrat, la lettre recommandée que devait adresser le Maître d’œuvre aux entreprises défaillantes, elle n’établissait pas l’existence d’un lien de causalité entre les défaillances des entreprises et les retards de levée de réserve.

La Cour d’appel avait, au vu de ces constatations, condamné la Société venderesse  à verser une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

La SCI venderesse avait formé un pourvoi en cassation reprochant à la Cour de ne pas avoir pris en compte les jours d’intempéries à compter du début des travaux et, par ailleurs, de ne pas avoir retenu l’absence de preuve d’un ou plusieurs désordres de nature décennale ou relevant de la garantie de bon fonctionnement empêchant l’acheteur de jouir normalement de son immeuble pour faire droit à la demande d’indemnisation.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, et relève que la Cour d’appel ayant constaté que Mme X... avait acheté, le 7 mars 2006, une maison en cours de construction par un contrat fixant le délai de livraison à la fin du premier trimestre de l'année 2007, avait à bon droit, retenu, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, que les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition ne pouvaient être considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, et que faute de justifier du lien de causalité entre les défaillances et le retard de livraison des entreprises, par la production d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'œuvre, la Cour d'appel en avait à bon droit  déduit que Mme X... avait subi un préjudice de jouissance dont le montant est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il est d’usage d’insérer dans l’acte de vente en VEFA, une clause prévoyant des majorations de délai de livraison en cas d’intempéries et de défaillance d’entreprise.

La clause du contrat de VEFA prévoyant la suspension du délai de livraison en cas d’intempéries et de défaillance d’une entreprise n’est pas abusive.

C’est ce qu’a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, pour une vente intervenue dans le secteur protégé, en retenant qu’une telle clause : « n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’était pas abusive » (Cass. civ. 3ème, 24.10.12).

Reste qu’une telle clause pourra faire l’objet d’une interprétation des juges en cas de litige et qu’il convient en conséquence d’être particulièrement vigilant sur la définition des cas de suspension pour causes légitimes.

Sont considérées notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries, la grève, qu'elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier, le règlement judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant des travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), les troubles résultant d'hostilité, révolution, cataclysme, incendie ou accidents de chantier, etc.

Il ne suffit pas d’énoncer ces causes, encore faut-il être précis dans la rédaction de la mise en œuvre de ces clauses dans l’acte de VEFA, ne serait-ce que pour le calcul des jours de retard à prendre en compte, ce qu’illustre fort bien l’arrêt commenté.

A rapprocher : CA Rouen, Ch. civ. 1, 30 mars 2016, RG N°15/03060

 

cmillierlegrand@simonassocies.com

VOIR AUSSI

Droit de préemption de la SAFER : le démembrement de propriété ne permet pas de l’éviter

Cass. civ. 3ème, 31 mai 2018, n°16-25.829

- Vu : 275

La cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété de biens ruraux à deux personnes distinctes s’analyse en une aliénation à titre onéreux de biens immobiliers au sens de l’article L.143-1 du Code rural et de la pêche maritime pris dans sa rédaction antérieure à la Loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt du 13 octobre 2014 et se trouve donc soumise au droit de préemption de la SAFER, sans qu’il soit nécessaire de prouver une fraude.

> Lire la suite

VEFA : effet de la nullité du contrat préliminaire sur la validité de l’acte authentique

Cass. civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519

- Vu : 1124

La nullité du contrat préliminaire de réservation, celui-ci étant facultatif, est sans incidence sur la validité de l’acte de vente.

> Lire la suite


Les plus vus...
Caducité de plein droit de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive
31 mars 2017 - Vu : 7779
La Cour de cassation précise le sort de la promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives non réalisées à ...
> Lire la suite
Élément d’équipement dissociable – Feu ! dans la garantie décennale
6 novembre 2017 - Vu : 7558
[...] les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité ...
> Lire la suite
VEFA - Causes légitimes de suspension du délai de livraison
4 septembre 2017 - Vu : 5128
Dans la vente en état futur d’achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas ...
> Lire la suite
Etat des risques : nouvelles informations issues de l’arrêté du 18 décembre 2017
8 mars 2018 - Vu : 5037
L’arrêté du 18 décembre 2017, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018, remplace l’imprimé répertoriant les ...
> Lire la suite
Copyright ©2017 La lettre de l'Immobilier | Création et réalisation Webcd©