Abandon d’un projet de promotion immobilière en période de négociations pour insuffisance de financement

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MILLIER-LEGRAND Chantal

Avocat

Cass. civ. 3ème, 9 mars 2016, n°16-12.846

Des problèmes de financement survenus au cours de pourparlers, dès lors qu’ils sont justifiés, constituent un motif légitime à l’origine de la suspension puis de l’abandon d’un projet de promotion immobilière.

Ce qu’il faut retenir : Des problèmes de financement survenus au cours de pourparlers, dès lors qu’ils sont justifiés, constituent un motif légitime à l’origine de la suspension puis de l’abandon d’un projet de promotion immobilière.
 

Pour approfondir : Une Association Foncière de Logement avait, courant 2011, retenu l’offre d’un Promoteur Immobilier en vue de la réalisation d’un programme de logements. Un contrat d’Etudes Préliminaires était signé. Un permis de construire était sollicité et obtenu.

Pourtant, l’Association devait décider en 2012 de ne pas poursuivre l’opération en invoquant un prix de revient trop élevé.

Le Promoteur avait assigné l’Association estimant pouvoir rapporter la preuve de la conclusion d’un contrat de promotion immobilière et justifier d’une faute constituée par la rupture abusive des pourparlers.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2015 avait rejeté ses prétentions.

La Cour de cassation approuve la décision, estimant que la preuve du contrat n’était pas rapportée. Elle relève que la volonté de l’Association de s’engager, trop ambiguë dans les échanges de courriers, n’était pas suffisamment caractérisée. Elle constate par ailleurs que le contrat d’études préliminaires prévoyait une faculté pour elle de ne pas poursuivre l’opération.

En ce qui concerne la rupture des pourparlers la Cour de cassation énonce : Mais attendu qu’ayant relevé qu’il résultait des documents produits, non contestés dans leur teneur par la société V., que des problèmes de financement, survenus au cours de l’année 2011 à la suite de la réduction substantielle des ressources de l’association causée par le désengagement de l’Etat, étaient à l’origine de la suspension puis de l’abandon du projet, la Cour d’appel, qui a pu déduire de ce seul motif que l’association n’avait pas eu à l’égard de la société V. une attitude abusive, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Ainsi la Cour de cassation admet que l’Association était de bonne foi et qu’elle n’a pas commis de faute en décidant de rompre les pourparlers du fait de ses problèmes de financement.

On se rappelle que le Code civil était muet sur la question des négociations contractuelles jusqu’à la réforme du droit des obligations mais qu’une jurisprudence avait élaboré des règles qui se sont trouvées codifiées à l’article 1112 du Code civil.

Cette décision illustre une appréciation de la « bonne foi » d’un contractant confronté à des difficultés de financement.
 

A rapprocher : article 1112 du Code civil : « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi ».


cmillierlegrand@simonassocies.com

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