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La fin de la clause de loyer « plancher » dans le cadre de la révision légale

Cass. civ. 3ème, 30 mars 2017, FS-P+B, n°16-13.914

Dans un arrêt rendu le 30 mars 2017, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a invalidé une clause figurant dans un bail commercial aux termes de laquelle le preneur renonçait expressément pendant la durée du bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel.

Ce qu’il faut retenir : Dans cet arrêt dont elle a voulu assurer une large publicité, la Cour a jugé que cette clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation de loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile.
 

Pour approfondir : Les possibilités, pour les parties à un bail commercial, d’encadrer les mécanismes d’évolution des loyers se trouvent de plus en plus réduites.

Il est en effet désormais acquis que la clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation, en stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, est nulle (Cass. civ. 3ème, 14 janvier 2016, n°14-24.681).

Quelques jours après cet arrêt, la Cour d’appel de Paris avait rendu une décision validant cependant une clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel en retenant que cette clause « ne fait pas échec aux dispositions de l’article L 145-39 puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer « plancher » convenu » (CA Paris, 20 janvier 2016, Pôle 5 Chambre 3, n° 13/23331).

C’est précisément cette décision qui a été cassée au double visa de l’article L 145-15 et L 145-39 du Code de commerce.

On sait en effet qu’en application de l’article L 145-15 « sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations, et arrangements qui ont pour effet de faire échec (…) aux dispositions des articles L 145-4, L 145-37 à L 145-41 ».

La question qui était posée était donc de savoir si la clause litigieuse était de nature à faire échec au mécanisme de la révision légale institué par l’article L 145-39.

Les juges du fond avaient considéré que tel n’était pas le cas dès lors qu’en cas d’augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer pouvait toujours être révisé mais dans une limite contractuellement convenue entre les parties.

Or, si effectivement le preneur ne renonçait pas au mécanisme de la révision légale, cette analyse n’a pas été retenue par la Cour de cassation qui a considéré que, par cette clause, le preneur renonçait à voir fixer le montant du loyer à la valeur locative.

Or, il s’agit d’un droit résultant des dispositions impératives de l’article L 145-39 de sorte qu’il ne peut pas faire l’objet d’une renonciation par anticipation par quelques « clauses, stipulations ou arrangements ».

La Cour de cassation, rappelant un principe constant, a retenu que cette renonciation à un droit ne pouvait valablement intervenir que pour autant que ce droit ait vu le jour, soit, en l’espèce, seulement après le constat de l’augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile.

Autrement dit ce n’est que lorsque le preneur aura pu apprécier l’étendue des effets de la renonciation à son droit résultant du statut qu’il pourra valablement envisager d’y renoncer.
 

A rapprocher : CA Paris, 20 janvier 2016, Pôle 5 Chambre 3, n°13/23331

 

jbernier@simonassocies.com

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