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Caducité de plein droit de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive

Cass. civ. 3ème, 9 mars 2017, n°15-26.182

La Cour de cassation précise le sort de la promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives non réalisées à la date fixée pour la réitération de la vente.

Ce qu’il faut retenir : La Cour de cassation précise le sort de la promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives non réalisées à la date fixée pour la réitération de la vente : si les parties ont encadré l’accomplissement des conditions suspensives dans un délai, et que celles-ci n’ont pas été réalisées à la date de régularisation de la vente par acte authentique, alors la promesse synallagmatique de vente devient caduque.
 

Pour approfondir : En l’espèce, le 5 décembre 2012, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre un couple d’acquéreurs et la propriétaire du terrain objet de la promesse. Le compromis prévoyait la réitération de la vente en la forme authentique au 31 juillet 2013 et la réalisation de deux conditions suspensives assorties de délais :

  • L’obtention par les acquéreurs d’un prêt immobilier avant le 30 mai 2013 ;
  • Le dépôt par les acquéreurs d’une demande de permis de construire avant le 15 février 2013, le permis de construire devant être obtenu avant le 15 juillet 2013.

L’acte prévoyait des conditions dans lesquelles la caducité pouvait être mise en œuvre en cas de non réalisation des conditions suspensives dans les délais prévus. La venderesse devait ainsi au préalable, mettre en demeure les acquéreurs de s’acquitter de leurs obligations au titre de la promesse avant de pouvoir considérer la condition défaillie.

Convoquée chez le notaire le 7 février 2014, la venderesse a refusé de signer l’acte authentique au motif que celle-ci serait caduque.

Les acquéreurs ont alors engagé une procédure en réalisation forcée de la vente ainsi qu’en paiement de la clause pénale par la venderesse.

Les premiers juges ont accueilli les prétentions des acquéreurs et ordonné la réalisation forcée de la vente du terrain. Même si les conditions suspensives n’avaient pas été réalisées avant la réitération de la vente, les juges du fond ont considéré que la venderesse n’avait pas procédé aux mises en demeure exigées par la promesse pour mettre en œuvre la caducité et n’avait pas cherché à obliger les acquéreurs à signer l’acte authentique après le 31 juillet 2013, date fixée pour la réitération de la vente.

La venderesse a alors formé un pourvoi en cassation au motif que lorsque les conditions suspensives ne sont pas accomplies à l’issue du délai contractuellement prévu pour la réitération de la vente, alors la promesse de vente est automatiquement frappée de caducité.

La Cour de cassation suit ce raisonnement et censure l’arrêt d’appel au visa de l’ancien article 1176 du Code civil (devenu l’article 1304-6 du Code civil) qui dispose que « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé …».

Elle précise ainsi que si une condition suspensive, dont la réalisation est encadrée par un délai, n’est pas accomplie à la date de la régularisation de la vente par acte authentique, alors la promesse synallagmatique de vente devient caduque de plein droit.

Lorsque les parties ne prévoient pas de délais particuliers encadrant la réalisation des conditions suspensives, la Cour de cassation a en revanche considéré que la date de réitération de la vente n’était pas extinctive et constituait seulement le point de départ à partir duquel une partie pouvait obliger l’autre à s’exécuter (Cass. civ. 3ème, 21 novembre 2012, n°11-23.382).
 

A rapprocher : Ancien article 1176 du Code civil – (nouvel article 1304-6 du Code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016) ; Cass. civ. 3ème, 21 novembre 2012, n°11-23.382

 

ekosman@simonassocies.com

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