Condamnation pénale du bailleur et rupture du bail à son initiative

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BARRUET Sophie

Avocat

CA Toulouse, 1re ch., 1re sect., 23 janv. 2017, n° 15/04260

Le bailleur d’un appartement a été condamné par jugement du tribunal correctionnel à une remise en l’état des lieux objet du bail d’après leur destination initiale, soit un garage, ce qui, d’une part, exclut que ces lieux puissent continuer à être mis à disposition d’un tiers dans le cadre d’un contrat de bail, d’autre part, impose au bailleur la réalisation de travaux de remise en état.

Ce qu’il faut retenir : Le bailleur d’un appartement a été condamné par jugement du tribunal correctionnel à une remise en l’état des lieux objet du bail d’après leur destination initiale, soit un garage, ce qui, d’une part, exclut que ces lieux puissent continuer à être mis à disposition d’un tiers dans le cadre d’un contrat de bail, d’autre part, impose au bailleur la réalisation de travaux de remise en état. Dès lors, le respect des dispositions pénales de la décision du tribunal correctionnel, qui s’imposent à chacun, constitue un motif légitime et sérieux de rupture du bail par le bailleur.
 

Pour approfondir : L’article 15 de la loi du 15 juillet 1989 dispose que  lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

En l’espèce, un bailleur a transformé un garage en appartements sans avoir obtenu préalablement de permis de construire et en violation du plan d’occupation des sols. Il a néanmoins donné à bail l’un de ces appartements. Par la suite, le bailleur a été condamné par le Tribunal correctionnel pour défaut d’autorisation de changement de destination à la remise en l’état des lieux conformément à leur destination. Le bailleur a, en conséquence, assigné son locataire en résiliation du bail et en expulsion.

Le Tribunal d’instance a fait droit à la demande du bailleur et a ordonné l’expulsion du preneur.

La Cour d’appel de Toulouse confirme le jugement de première instance au motif que « le respect des dispositions pénales de la décision du tribunal correctionnel, qui s’imposent à chacun, constitue un motif légitime et sérieux de rupture du bail par le bailleur », lequel peut  rompre le contrat de bail dans les conditions et selon les formalités de l’article 15 de la loi du 15 juillet 1989.

La Cour d’appel tire néanmoins les conséquences de la faute du bailleur qui a sciemment exposé son preneur au risque finalement réalisé d’une résiliation pour remise en état des lieux à l’initiative du bailleur. Ce comportement constitue un manquement au devoir général de bonne foi auquel sont tenus les co-contractants et, le risque s’étant réalisé, engage la responsabilité du bailleur au titre des conséquences dommageables qui en sont directement résultées pour le locataire. La Cour alloue donc au locataire une indemnisation tant de son préjudice matériel que de son préjudice moral.
 

A rapprocher : L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15

 

sbarruet@simonassocies.com

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