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Agent immobilier - Mandat - Congé pour vendre

Arrêt n° 283 du 24 février 2017 (15-20.411)

Cet arrêt prononcé par la Chambre Mixte de la Cour de Cassation le 24 février 2017 opère un revirement de jurisprudence découlant de l'évolution du droit des obligations.

Cet arrêt prononcé par la Chambre Mixte de la Cour de Cassation le 24 février 2017 opère un revirement de jurisprudence découlant de l'évolution du droit des obligations.

La Cour décide que les dispositions des articles 7 alinéa 1er de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet et 72, alinéa 5 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, et que leur méconnaissance doit être sanctionnée par une "nullité relative".

Le litige opposait, en matière de bail d'habitation, un locataire à son bailleur à propos du congé pour vendre qui lui avait été notifié par le mandataire du Bailleur, Agent immobilier.

Le locataire pensait pouvoir arguer de la nullité du congé en invoquant la violation par l'Agent immobilier de prescriptions formelles de la loi Hoguet et de son décret d'application.

Le locataire faisait valoir que l'agent immobilier ne disposait pas d'un mandat spécial et qu'en tout état de cause, la lettre le mandatant, ne comportait ni la durée du mandat ni le numéro d'inscription sur le registre des mandats.

Jusqu'à cet arrêt  la violation des dispositions formelles de la Loi Hoguet, aurait entrainé la nullité absolue du mandat  et aurait pu en  conséquence être invoquée par toute Partie y ayant un intérêt. 

L'arrêt de la Cour d'appel avait rejeté les demandes du locataire.

La question principale était donc pour la Cour de Cassation de se prononcer sur la possibilité ou non du locataire, tiers au contrat de mandat, de se prévaloir de la violation, dans le mandat de l'Agent immobilier, des dispositions formelles de la Loi Hoguet

La Chambre mixte de la Cour de Cassation retient finalement que l'argumentation du locataire était inopérante au motif que le locataire n'avait pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme affectant le mandat.

L'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats a consacré la distinction jurisprudentielle entre nullité relative ( violation d'une règle  ayant pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé) et nullité absolue ( violation d'une règle ayant pour objet la sauvegarde d'un intérêt général)

La Chambre mixte de la Cour de Cassation tient compte de l'évolution du droit des obligations et en déduit que l'objectif des dispositions relatives  aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat régit par la Loi Hoguet visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

La Cour de Cassation pour en justifier  observe que les dispositions  protectrices du locataire ajoutées récemment assurent "un juste équilibre" entre les intérêts de ce dernier et ceux du Bailleur.

La solution de cet arrêt fait évoluer ainsi  le caractère  impératif des dispositions formelles de la loi Hoguet  d'un ordre public de direction à un ordre public de protection.

 

cmillierlegrand@simonassocies.com

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