La loi ALUR ne s’applique pas pour un congé délivré et ayant produit effet avant son entrée en vigueur

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MILLIER-LEGRAND Chantal

Avocat

Cass. civ. 3ème, 1er décembre 2016, n°15-19.915

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi ALUR du 24 mars 2014 ne s’appliquent pas à un congé ayant produit ses effets avant son entrée en vigueur.

Ce qu’il faut retenir : Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi ALUR du 24 mars 2014 ne s’appliquent pas à un congé ayant produit ses effets avant son entrée en vigueur.

Pour approfondir : En l’espèce, Mme X propriétaire d’un appartement loué à Mme Y depuis le 1er novembre 2004, pour une durée de six ans et reconduit jusqu’au 31 octobre 2013, a notifié un congé pour reprise de l’appartement prenant effet au 1er novembre 2013.

Se voyant opposer  la locataire un refus de quitter les lieux, la bailleresse a saisi le tribunal d’instance instance en validation du congé et à fin d’expulsion de Mme Y qui, quant à elle, lui opposait les nouvelles dispositions de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 issues de la loi ALUR instaurant la possibilité pour le juge, de procéder à un contrôle a priori de la réalité du motif du congé invoqué par le bailleur.

La Cour de cassation, confirme la position de la Cour d’Appel et retient que « le congé mettant fin au bail le 1er novembre 2013 avait été délivré le 26 avril 2013, et […] que les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi du 24 mars 2014 promulguée le 27 mars 2014, n’étaient pas applicables à la cause ».

Cet arrêt permet d’apporter de nouvelles précisions quant à l’application dans le temps du nouvel article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi ALUR, selon lequel, désormais, « en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment invalider le congé si les motifs de reprise n’apparaissent pas justifiés par des éléments sérieux et légitimes ».

La question posée à la haute juridiction était celle de l’application immédiate ou non du nouveau dispositif légal.

L’article 14 de la loi ALUR prévoit que les contrats en cours à la date de l’entrée en vigueur de la loi restent soumis aux dispositions antérieures, à l’exception de celles limitativement énumérées, dont ne fait pas partie l’article 15 précité. Cette appréciation conduisait ainsi au rejet d’une application immédiate du nouvel article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, un Avis rendu par la Cour de cassation du 16 février 2015 (n°14-70.011) pouvait semer le doute. En effet la Haute juridiction avait, considéré, dans son arrêt, d’application immédiate l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, en dépit de toute mention dans la liste limitative de l’article 14.

La Cour de cassation met ainsi fin à l’incertitude planant sur l’application dans le temps de la loi ALUR.

A rapprocher : Article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Article 14 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 ; Avis de la Cour de cassation du 16 février 2015 n°14-70.011 ; CA Paris, 1er juillet 2014, n˚12/23120

 

cmillierlegrand@simonassocies.com

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