Portée d’une clause de solidarité en matière de colocation et bail d’habitation

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MILLIER-LEGRAND Chantal

Avocat

Cass. civ. 3ème, 12 janvier 2017, n°16-10.324

Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle…

Ce qu’il faut retenir : Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle ; la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.

Par ailleurs, la solidarité ne concerne que les loyers et charges impayées à la date de résiliation du bail, à défaut de clause visant expressément les indemnités d’occupation.

Pour approfondir : En l’espèce, la clause de solidarité insérée dans un bail d’habitation prévoyait que les époux, partenaires de PACS et colocataires, étaient tenus solidairement et de façon indivisible, de l’exécution du contrat. Cette solidarité avait vocation à demeurer, en matière de colocation, durant une durée minimum de trois ans à compter de la date de réception de la lettre de congé de l’un des preneurs. Dans les faits, Madame X avait donné congé avec effet au 7 mars 2011, laissant son ancien colocataire, Monsieur Y, seul dans le logement. Le 30 juillet 2013, le bailleur avait délivré aux deux preneurs un commandement de payer l’arriéré de loyer.

La Cour d’appel d’Amiens avait retenu les arguments des copreneurs soit, un caractère discriminatoire de la clause, en ce qu’elle prévoyait une situation plus défavorable pour les colocataires que pour les couples mariés ou partenaires de PACS ainsi que l’existence d’un déséquilibre significatif entre les parties, au profit du seul bailleur qui se réservait la possibilité d’appliquer la solidarité pendant un délai imprécis, à savoir au minimum trois ans.

La Cour de Cassation censure la décision de la cour d’appel au visa de l’article L. 132-1 du Code de la Consommation en vertu duquel « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Au visa de cet article, la Haute juridiction conclut que « tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat ».

Concernant le caractère imprécis de la clause, la Cour de cassation rend une solution classique (Cass. civ. 3ème, 13 juin 2001, n°99-18.382), au visa de l’article 1202 du Code civil (devenu désormais 1310 du Code civil) selon laquelle « en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail ».

Il convient de préciser que cette position, si elle n’est en rien nouvelle (Cass. civ. 3ème, 8 novembre 1995, n°93-17.110) ne sera plus être applicable pour les baux signés postérieurement au 27 mars 2014. En effet, en application des lois ALUR et MACRON, le colocataire partant ne pourra rester solidaire après son départ que pour une durée maximale de six mois.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 8 novembre 1995, n°93-17.110 ; Article L. 132-1 du Code de la consommation

 

cmillierlegrand@simonassocies.com

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