Baux Civils / Commerciaux

Le droit de préférence dont bénéficie le preneur à bail d’un local commercial aux termes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce peut constituer, dans des cas extrêmes, une limitation préoccupante au droit de disposer du propriétaire des murs. Les effets doivent être strictement encadrés. Si les cas extrêmes ne sont pas les plus nombreux ni les plus représentatifs, ils sont toutefois à l’origine des dernières mises au point apportées, au nom de la défense du droit de propriété du bailleur, par la jurisprudence et par une récente réponse ministérielle.

Que distingue le droit de préférence du droit de préemption, de substitution et de propriété ?

Cass. civ. 3ème, 15 avril 2021, n°19-24.231, FP-P

Le bailleur ayant accepté la demande du locataire sollicitant le renouvellement aux clauses et conditions du précédent bail, la demande en fixation du loyer du bail renouvelé doit être rejetée.

CA Riom, ch. civ. 1ère, 2 mars 2021, n°20/01418

Si bailleur et preneur, en période de Covid-19, doivent, de bonne foi, se concerter sur la nécessité d’aménager les modalités d’exécution de leurs obligations respectives, les moyens du locataire – défaut dans l’obligation de délivrance du bailleur et  application de la force majeure à la pandémie – ne constituent pas une contestation sérieuse qui serait de nature à faire échec à  l’action du bailleur en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Réflexions d'Experts

Patrick COLOMER, Expert judiciaire près de la Cour d’appel de Paris et agréé par la Cour de cassation, intervient dans le cadre de contentieux locatifs et d’indemnités d’éviction.

Réflexions d'Experts

Patrick COLOMER, Expert judiciaire intervenant dans le cadre de contentieux locatifs et d'indemnités d'éviction, aborde notamment dans cette vidéo le marché locatif, la baisse/hausse des loyers et la propriété commerciale.*

CA Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 17 février 2021, n°18/07905

L’adjonction d’une activité ne peut donner lieu à déplafonnement du loyer s’il s’agit d’une activité dite incluse, c’est-à-dire se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales. Evolution notable de la Jurisprudence.

TJ Paris, Juge de l’exécution, 20 janvier 2021, RG n°20/80923

L’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, survenue au cours du bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics contraignant le locataire à une fermeture totale, est assimilable à la solution envisagée par l’article 1722 du Code civil et l’exonère du paiement des loyers pendant la période concernée.

CJUE, gr. ch., 22 septembre 2020, aff. C-724/18 et C-727/18, Cali Apartments SCI et H.X c/ Ville de Paris

Aux termes d’un arrêt attendu, la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a fixé les conditions dans lesquelles la réglementation française soumettant à autorisation préalable la location de manière répétée d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage, peut être jugée conforme au droit de l’Union. 

Pour avoir accompagné depuis plusieurs mois, à notre place de conseil, des opérateurs (bailleurs ou preneurs) dans leur stratégie de gestion des incidences de la Covid-19 sur l’exécution de leurs baux commerciaux (et en particulier pour ce qui concerne la période de confinement), nous proposons de nous essayer à un premier bilan de cette période, dont il nous paraît ressortir 4 éléments principaux.

CA Versailles, 12e chambre, 30 avril 2020, n°18/08723

L’indication d’un loyer plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation exigé par l’article L.112-1 du code monétaire et financier en ce qu’il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l’indice. Une telle clause prévoyant un loyer plancher serait donc contraire aux dispositions de l’article susvisé et est ainsi réputée non écrite en son entier.

Décret tertiaire du 23 juillet 2019

Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.

Cass. civ. 3ème, 27 février 2020, n°18-20.865

Lorsque les travaux nécessaires à l’éradication de la mérule entrepris par le bailleur rendent, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le preneur est autorisé à soulever l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement des loyers et des charges et, de façon plus générale, l'exécution des obligations qui lui incombent.

Cass. civ. 3ème, 12 décembre 2019, n°18-23.784

N’est pas une convention d’occupation précaire le contrat, expressément prévu comme étant dérogatoire au statut des baux commerciaux, qui autorise le locataire à occuper les locaux durant une période transitoire dans l’attente de la cession à un tiers de son fonds de commerce ou de son droit au bail.

Cass. civ. 3ème, 6 février 2020, n°18-24.599, Publié au bulletin

Seule la stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer est réputée non écrite lorsque les dispositions de la clause d’indexation litigieuse applicables aux révisions postérieures ne prévoient pas une période de variation de l’indice supérieure à la durée écoulée entre lesdites révisions.

Cass. civ. 3ème, 6 février 2020, n°19-86.945

A l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel la question posée sur la constitutionnalité du plafonnement du déplafonnement instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, à savoir le lissage de l’augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an. A suivre avec la prochaine décision du Conseil constitutionnel à intervenir.